Večina ljudi se na neki točki v življenju odloči ustvariti svoje »gnezdo« in zaživeti stran od svoje primarne družine. Običajno finančno stanje posamezniku ne dopušča, da bi izvedel gotovinski nakup stanovanja ali hiše takrat, ko bi si to želel. Prav zato je odločitev za stanovanjski kredit smiselna in po navadi edina možnost. 

Čim začne povprečen posameznik pregledovati ponudbe, ki jih ima na voljo, se sreča z izrazi, ki mu niso znani ali pa ni prepričan v zvezi z njihovim pravim pomenom. Zaradi tega še težje presodi, katera izmed ponudb je zanj najugodnejša. V prispevku smo zato obrazložili nekatere najpogostejše izraze, ki se pojavljajo v povezavi s stanovanjskim kreditom. Kaj torej pomenijo izrazi, vezani na to področje, in kaj primerjati, ko iščete najugodnejši stanovanjski kredit?
 

Stanovanjski kredit

Gre za dolgoročen kredit, ki se ga vzame pri financiranju gradnje hiše ali bivanja v nepremičnini. Doba odplačevanja naj bi znašala 25 let ali manj. Vsaka banka določi osnovne pogoje, ki jih morate izpolnjevati, da ste upravičeni do kredita. Banka tudi določi znesek, ki ga boste morali mesečno odplačevati. Ta je precej odvisen od tega, kolikšna je vaša kreditna sposobnost.
 

Znesek kredita in obroka

Višina kredita predstavlja dolg, od katerega lahko črpate. Pri tem se od zneska kredita odtegne stroške odobritve in interkalarne obresti. Kredit je sicer sestavljen iz dveh delov; iz glavnice in obresti, zraven pa lahko spadajo tudi morebitni drugi stroški. Anuiteta predstavlja znesek obroka, za katerega vam banka določi, da ga boste morali sproti plačevati.
 

Glavnica

Gre za osnovni znesek kredita, ki ga boste vzeli za svoje potrebe in ga dolgujete banki. Glavnica in obresti morajo biti jasno ločeni.
 

Obresti

Obresti sestojijo iz dveh delov. Nekaj je referenčna obrestna mera oziroma euribor, drugo pa pribitek nanjo. Ko se odločate za vrsto obrestne mere, lahko izbirate med spremenljivo in nespremenljivo obrestno mero. Če se boste odločili za nespremenljivo obrestno mero, se njena vrednost v času odplačevanja kredita ne bo spreminjala. Spremenljiva obrestna mera po drugi strani lahko variira skozi čas. Sestavljata jo referenčna obrestna mera in fiksni pribitek na referenčno obrestno mero.

V primeru odločitve za spremenljivo obrestno mero bo banka višino obroka prilagajala euriboru. Pri tem gre večinoma za tri- ali šestmesečni euribor. Če boste izbrali tromesečni euribor, bo do morebitne spremembe obrestne mere prihajalo na vsake tri mesece. V primeru izbora šestmesečnega euribora, pa bo ta sprememba aktualna na vsake pol leta.
 

Izračun efektivne obrestne mere za primerjavo ponudb različnih bank. FOTO: Shutterstock

Interkalarne obresti

Interkalarne obresti se kreditojemalcu obračunavajo v obdobju med črpanjem kredita in pričetkom njegovega odplačevanja. Višino interkalarnih obresti banka določi na podlagi obrestne mere, ki je bila določena s pogodbo. tovrstne obresti se po navadi odtegnejo od kredita pri samem črpanju.
 

Anuiteta

Stanovanjski kredit se odplačuje na mesečni ravni v dogovorjenem znesku - to je anuiteta. Sestavljena je iz glavnice in obresti. Razmerje med glavnico in obrestmi se skozi čas spreminja, tako v prvih letih odplačevanja kredita pretežen del anuitete predstavljajo obresti, manjši del pa glavnica. Ob koncu odplačevanja kredita se situacija obrne in anuiteta je takrat v večini sestavljena iz glavnice.
 

Stroški odobritve kredita in drugi stroški

Ko primerjate ponudbe za najem kredita pri različnih bankah, bodite pozorni še na druge stroške, ki vam jih bodo te zaračunale. Med njimi so tudi stroški odobritve kredita. V tem primeru gre za enkratno nadomestilo za obravnavo vloge. Sem štejemo izdelavo ponudbe, obravnavo zahtevka, pripravo pogodbe in izplačilo kredita. Če je vloga odklonjena, se ti stroški ne bodo upoštevali.

Drugi stroški, ki lahko nastanejo pri najemu stanovanjskega kredita, so stroški zavarovanja, administrativni stroški, stroški vodenja kredita in računa, stroški odplačevanja kredita ter morebitni notarski stroški vpisa in izbrisa hipoteke, če je šlo za zastavitev nepremičnine.

Da bi torej lahko izbrali kar najboljšo ponudbo zase, bodite pozorni na to, kaj vse banka vključuje v stroške odobritve ter če se zaračunavajo še kateri drugi stroški. Če vas zanima, kolikšen je skupni znesek za plačilo, morate sešteti celotni znesek kredita in skupne stroške, ki so vezani na kredit.
 

Efektivna obrestna mera (EOM)

Efektivna obrestna mera oziroma skrajšano EOM služi za primerjavo med krediti, ki so si enaki v enkratnem znesku in ročnosti. Z izračunom te vrednosti lažje ugotovite, katera banka vam ponuja najboljše pogoje. Vrednost je izražena v odstotkih in gre za razmerje med skupnimi stroški kredita in zneskom kredita. Da bi dobili verodostojno vrednost, se zraven vključi še postavke, kot so datum črpanja, doba odplačila, število mesečnih anuitet, obrestna mera in drugi stroški pomožnih storitev. Med pomožne stroške uvrščamo življenjsko zavarovanje, odprtje transakcijskega računa s prenosom plače in podobno.

Kreditna sposobnost

Izbrana banka bo največjo višino mesečnega obroka določila na podlagi vaše zmožnosti odplačevanja kredita. Vašo kreditno sposobnost bo banka izračunala na podlagi podatkov o prilivih na vaš račun in vaših obveznostih. Včasih se v izračunu upoštevajo tudi druge postavke, kot so zakonski stan in število vzdrževanih članov.
 

Izbira najugodnejše ponudbe

Ko primerjate ponudbe, ki so vam jih predstavile posamezne banke, med sabo, to vedno naredite prek izračuna efektivne obrestne mere. Zneski kredita in ročnost morata biti pri različnih ponudbah enaki. Le tako boste dobili realen vpogled v situacijo.

Poleg EOM preračunajte tudi stroške odobritve, vse povezane stroške in skupni skupni znesek za plačilo. Banke lahko v okviru posameznih ponudb potencialnim kreditojemalcem ponudijo tudi druge ugodnosti (popusti, akcijske ponudbe), ki seveda lahko igrajo pomembno vlogo pri tem, za katero od njih se boste odločili. Največkrat je vse odvisno od vaše sposobnosti pogajanja.