Cene se bodo še naprej višale

Cene stanovanjskih nepremičnin so se po marčevski ponovni oživitvi nepremičninskega trga pospešeno zvišale. Ponudba ne more zadostiti povpraševanju, ki ga spodbujajo razmere nizkih obrestih mer in dostopnost posojil. Geodetska uprava pravi, da zaustavitve rasti cen ni pričakovati, dokler ponudba novih stanovanj ne bo presegla povpraševanja.

Cene stanovanjskih nepremičnin za polovico višje kot pred šestimi leti

Cene stanovanjskih nepremičnin so se v lanskem letu krepko zvišale. V prvem četrtletju so bile na letni ravni višje za 7,3 odstotka, v drugem za 9,9 odstotka, v tretjem pa za 12,9 odstotka, kažejo podatki državnega statističnega urada.

V tretjem četrtletju so bile cene stanovanjskih nepremičnin za več kot 53 odstotkov višje kot v povprečju leta 2015. Pri tem so bila rabljena stanovanja dražja za skoraj 64 odstotkov.

Geodetska uprava RS (Gurs) ugotavlja, da se se cene rabljenih stanovanj v večstanovanjskih stavbah v prvem polletju leta 2021 v primerjavi z drugim polletjem leta 2020 zvišale za okoli osem odstotkov, kar je pomenilo najvišjo polletno rast cen od časov pred krizo nepremičninskega trga leta 2008, v poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2021 ugotavlja Gurs.

Na rekordno rast so po navedbah Gursa vplivale predvsem cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah v največjih mestih, z izjemo Ljubljane. Na Obali oz. v Kopru, Kranju, Celju in Mariboru so poskočile za od 10 do 12 odstotkov. V Ljubljani, ki ohranja primat najvišjih cen stanovanj, so cene rekordno zrasle leta 2018, za 15 odstotkov na letni ravni, v prvem polletju letos pa za šest odstotkov in so dosegle nove rekordne vrednosti - srednja cena rabljenega stanovanja je dosegla 3250 evrov na kvadratni meter.

Stanovanjske nepremičnine že precenjene?

Pospešek v rasti cen stanovanjskih nepremičnin se kaže tudi v dinamiki kazalnikov precenjenosti cen stanovanjskih nepremičnin, v decembrski mesečni informaciji o poslovanju bank ugotavlja Banka Slovenije. »Večina kazalnikov precenjenosti že odraža relativno precenjenost cen nepremičnin glede na dinamiko drugih makroekonomskih kazalnikov za okrog 10 odstotkov,« je zapisala centralna banka.

Čeprav nominalne cene stanovanjskih nepremičnin že presegajo vrh iz leta 2008, realne cene stanovanjskih nepremičnin za najvišjo ravnjo iz let 2007 in 2008 zaostajajo še okoli 10 odstotnih točk, so dodali v Banki Slovenije.

Na višanje cen stanovanjskih nepremičnin vplivajo tudi vse dražja zemljišča in višji gradbeni stroški

Visoko rast cen stanovanjskih nepremičnin po eni strani poganja veliko povpraševanje, ki ga vzpodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost denarja, po drugi strani pa omejena ponudba novogradenj, pravi Gurs in dodaja, da nizke obrestne mere spodbujajo tako nakupe nepremičnin za lastno uporabo kot naložbene nakupe ter investicije v gradnjo stanovanjskih enot za tržno prodajo.

Na višanje cen stanovanjskih nepremičnin vse bolj vplivajo tudi vse višje cene zemljišč za gradnjo, posredno pa tudi rast gradbenih stroškov, ki je posledica globalnega zviševanja cen transporta in gradbenih materialov zaradi pandemije, so navedli v geodetski upravi.

Gurs je v prvem polletju leta 2021 evidentiral za 20 odstotkov več prodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb kot v drugem polletju leta 2020, za 90 odstotkov več kot v prvem polletju leta 2020 ter za več kot polovico več kot v prvem polletju 2019.

»Pospešena rast števila transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih stavb v zadnjih dveh polletjih kaže na veliko povpraševanje po zemljiščih za gradnjo stanovanj za tržno prodajo in za gradnjo družinskih hiš za lastno uporabo, ki ga visoke tržne cene stanovanjskih nepremičnin še dodatno spodbujajo,« pravi Gurs.

Število prodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih hiš je po podatkih geodetske uprave v prvem polletju leta 2021 celo preseglo število prodaj samih stanovanjskih hiš.

Letos izdanih več gradbenih dovoljenj za stanovanja

»Zmerni optimizem na trgu stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji se kaže na strani ponudbe, ki bi na srednji rok lahko vplivala na stabilizacijo cen stanovanjskih nepremičnin,« so ugotovili v centralni banki.

Statistični podatki kažejo, da je bilo v prvih 11 mesecih leta 2021 (v seštevku objav po mesecih) z izdanimi gradbenimi dovoljenju predvidenih 3809 stanovanj v novogradnjah in v stavbah s spremenjeno namembnostjo, kar je skoraj 18 odstotkov več več kot v enakem obdobju leta 2020 in tudi nekaj manj kot pet odstotkov več kot v celotnem letu 2020.

Izrazita rast stanovanjskih posojil

Banka Slovenije ugotavlja, da se je kreditiranje gospodinjstev v letu 2021 od prvega četrtletja stopnjevalo, pri čemer se je zviševanje medletne rasti do oktobra, ko je ta dosegla 3,8 odstotka, upočasnilo. Medletna rast stanovanjskih posojil se je močno zvišala in oktobra znašala 8,1 odstotka, medtem ko se je upad potrošniških posojil v zadnjih mesecih stabiliziral in oktobra medletno znašal 6,2 odstotka, v omenjenem poročilu piše Banka Slovenije.

Večina novih stanovanj v mestih se proda, preden so zgrajena

Banka Slovenije v decembrski napovedi makroekonomskih gibanj ugotavlja, da razkorak med ponudbo in povpraševanjem na trgu novih stanovanj ostaja zlasti v večjih mestih še posebej izrazit, zato pričakuje krepitev stanovanjskih investicij. »Ocenjujemo, da bo okrepljeno povpraševanje ob spodbudnih razmerah na trgu dela in ugodnih kreditnih pogojih še naprej eden ključnih dejavnikov stanovanjskih gradenj,« so zapisali.

Podobno Gurs ugotavlja, da praktično povsod po Sloveniji ponudba novih stanovanj, kljub temu da na trg postopoma prihaja vse več novogradenj, še vedno zaostaja za povpraševanjem.

»Zaustavitve rasti cen stanovanjskih nepremičnin pa ni pričakovati, dokler ponudba novih stanovanj ne bo presegla povpraševanja in se ne bo čas njihove prodaje bistveno podaljšal oz. dokler se ne bodo začele kopičiti zaloge neprodanih stanovanj. Zaenkrat se večina novozgrajenih stanovanj v največjih mestih in turističnih krajih, kljub rekordnim cenam, še vedno proda, preden so zgrajena,« so navedli v Gursu.