Pazite se učinka švicarskega franka

Cene slovenskih nepremičnin so se podobno kot drugod v razvitem svetu po globalni finančni krizi začele zniževati. Ekonomsko nesmiselni nepremičninski projekti, močna zadolženost podjetij, predvsem gradbenih podjetij ob hkratnem zmanjšanju kupne moči je povzročil začasno ustavitev delovanja trga.

Število transakcij s stanovanji in hišami se je leta 2009 posledično zmanjšalo na manj kot 400 na mesec in je tudi v naslednjih letih ostalo relativno nizko. Cene so takrat začele s svojim padajočim trendom, ki je trajal vse do konca 2014, če gledamo nove stanovanjske nepremičnine, ter vse do konca leta 2015 za rabljene stanovanjske nepremičnine.

Statistični urad v zadnjih desetih letih spremlja, kaj se dogaja na slovenskem nepremičninskem trgu, in podatki kažejo, da so se cene novih nepremičnin znižale največ, saj so bile tudi pred krizo najbolj precenjene, povprečno so se od leta 2008 pocenile za 30 odstotkov. Rabljene stanovanjske nepremičnine so izgubile približno četrtino vrednosti.

osebni arhiv

Prebujanje nepremičninskega trga

V zadnjih dveh letih se je interes za nakup stanovanj in hiš vrnil. Število nakupov je preseglo rekordne vrednosti, na mesečni ravni je bilo v zadnjem letu povprečno okoli 900 transakcij. Tudi cene so se stabilizirale in kažejo prve znake okrevanja. Očitnega trenda rasti še ni, vendar je rast cen v zadnjih dveh letih v kombinaciji z visoko rastjo povpraševanja očiten znak prebujanja slovenskega nepremičninskega trga.

Verjetno je kar veliko vzrokov za umiritev cen in veliko povpraševanje. Gospodarska rast v Sloveniji je bila v preteklih dveh letih relativno visoka, po drugem padcu v recesijo med letoma 2011 in 2013 je rast BDP od leta 2014 pozitivna (povprečno okoli 2,5 odstotka na leto), hkrati pa se je stopnja brezposelnosti začela zniževati z visokih 15,2 odstotka na začetku leta 2014 na 10,8 odstotka konec leta 2016.

Dobro stanje v gospodarstvu pa verjetno ni zadosten pogoj za tako visoko povečanje interesa na nepremičninskem trgu. Pri prebujanju spečega trga nepremičnin je pomagala tudi stabilizacija in reševanje bančnega sistema, ki je bil skoraj tik pred razpadom. Banke v takšnem stanju niso pripravljene financirati niti gospodarstva niti gospodinjstev pri nakupu nepremičnin.

Obrestne mere dodatno vplivajo na rast povpraševanja

Močan padec obrestnih mer zaradi ukrepov Evropske centralne banke in manjšega tveganja slovenskih bank je prav tako močno pomagal pri rasti povpraševanja. Nižji mesečni obroki pri že zadolženih gospodinjstvih in podjetjih so omogočili rast potrošnje, pri nezadolženih gospodinjstvih pa so nizke obrestne mere dodaten vzrok za nakup nepremičnine.

Sedanje obrestne mere na hipotekarne kredite znašajo okoli 2,3 odstotka, kar je rekordno nizka vrednost. Seveda zdaj nastaja dilema, ali se bolj izplača vzeti variabilno obrestno mero pri kreditu, ki še nekoliko zniža stroške odplačevanja, ali pa vzeti fiksno obrestno mero, kjer ni tveganja, da bi mesečni obrok narasel ob rasti obrestnih mer.

Bo rast obrestnih mer imela podoben učinek kot rast švicarskega franka?

Najem hipotekarnega kredita z variabilno obrestno mero je nekoliko cenejši kot s fiksno obrestno mero. Razlika je v preteklih letih močno upadla, zdaj je okoli 0,5 odstotka. Mogoče se ne zdi veliko, ampak pri 20- do 30-letnem kreditu se takšne razlike že močno poznajo, na mesečni ravni je lahko obrok višji za 50 evrov ali še več, odvisno od višine kredita.

Prav zaradi te razlike v mesečnem obroku se veliko kupcev nepremičnin odloča za variabilno obrestno mero, saj se zdi takšen kredit precej cenejši. Na žalost pa redkokdo upošteva tveganje, ki je pri najemu kredita z variabilno obrestno mero prisotno. Sedanje stanje nekoliko spominja na predkrizno obdobje, ko so bili popularni krediti v švicarskih frankih.

Pred tremi leti so bile fiksne obrestne mere skoraj trikrat višje, kot so zdaj, razlika med fiksnimi in variabilnimi pa je bila šestkrat višja kot zdaj. Premija, da bi se izognili tveganju rasti obrestnih mer je že tako nizka, da se ne izplača vzeti kredita z variabilno obrestno mero, saj obstaja relativno velika verjetnost, da se bodo obrestne mere zvišale v obdobju odplačevanja kredita, ki je navadno daljše od dvjset let.

osebni arhiv

Obrestne mere bodo nizke še nekaj let, kaj pa potem?

Prav tu je največja težava pri ocenjevanju tveganja rasti obrestnih mer in posledičnim izbiranjem med variabilno in fiksno obrestno mero na hipotekarni kredit. Evropska centralna banka bo ohranila temeljno obrestno mero, na katero so vezane vse druge obrestne mere, vključno z euriborom, nizko vsaj še dve leti. ECB pozorno spremlja inflacijo in splošno gospodarsko stanje v evroobmočju ter glede na to določa obrestne mere in druge ukrepe.

Zdaj večjih inflacijskih pritiskov ni, se pa kažejo prvi znaki zviševanja cen življenjskih potrebščin, predvsem zaradi rasti cen nafte. Tudi stanje v evropskih gospodarstvih ni najbolj rožnato, saj je stopnja brezposelnosti v Evropi še vedno precej visoka. Vendar se to lahko spremeni.

Za ECB je značilno, da se hitro odzove, ko opazi pospešeno rast inflacije. Tako je na začetku najhujše gospodarske in finančne krize, ko bi morala zniževati temeljno obrestno mero, to dejansko dvignila zaradi strahu pred inflacijo. Podobno napako je ECB storila tik pred začetkom evropske nestabilnosti leta 2011, ko smo reševali Grčijo.

Čeprav nič ne kaže, da bi ECB lahko zvišala obrestne mere, se moramo zavedati, da bo to storila takoj, ko bo inflacija narasla. V primeru hitrejše rasti inflacije pa se lahko celo zgodi, da bodo obrestne mere končale precej više, tudi nad petimi odstotki.

Verjetnost takšnega scenarija se morda zdi majhna, vendar so posledice lahko prehude, da bi se izplačalo tvegati. Rast obrestne mere euribor s sedanjih nič odstotkov na pet odstotkov pomeni rast mesečne obveznosti za približno 50 odstotkov! Za kredit v višini 100 tisočakov bi ob dvoodstotnem pribitku na euribor na začetku plačevali približno 500 evrov na mesec, v primeru rasti euribora na 5 odstotkov pa bi bil ta znesek višji od 750 evrov.

Better safe than sorry (Bolje biti varen kot obžalovati)

Ker je eden glavnih namenov obstaja bank, da se ukvarjajo z upravljanjem tveganj, je smiselno prepustiti tveganje rasti obrestnih mer na njihovi bilanci in ne na naši, ko najemamo kredit. Banke v nekaj minutah po tem, ko sklenete hipotekarni kredit na finančnih trgih, lahko kupijo izveden finančni instrument, ki jih varuje pred rastjo obrestnih mer. Tega mi ne moremo storiti.

Na teh nekaj deset evrov več na mesec moramo gledati kot plačilo premije za zavarovanje pred ukrepi ECB, ki se presenetljivo hitro prestraši inflacije in začne ob prvih znakih rasti cen dvigovati obrestne mere. Mogoče se zdi premija visoka, vendar se raje vprašajte, ali ste pripravljeni preplačati kredit zaradi varnosti ali pa na koncu tvegati precej višje mesečne obroke.