Čas za investiranje v nepremičnine?

Po krizi leta 2008 in ponovni recesiji leta 2012, so se cene nepremičnin v Sloveniji in v večini evropskih držav počasi znižale. Od najvišjih vrednosti na začetku 2008 so cene stanovanjskih nepremičnin izgubile četrtino svoje vrednosti.

Vzrokov za nižje cene je seveda več. Prvi gotovo izhaja iz čezmernega optimizma slovenskih gradbenih podjetij, ki so menila, da gre slovenski nepremičninski trg lahko samo navzgor. Za svoje velike projekte so najemala ogromna posojila, ki so jih banke z veseljem odobravale, saj so tudi one bile preveč optimistične o prihodnji gospodarski rasti.

Lani so se najbolj podražila rabljena stanovanja v Mestni občini Ljubljana

Preprosta dostopnost kreditov, čezmerna zadolženost, ogromni, ekonomsko komaj upravičljivi nepremičninski projekti ob previsokih cenah, so odlična mešanica za nastanek krize in znižanje cen. Prav to se je zgodilo pri nas, večinoma pa tudi drugod – ameriške nepremičnine so po krizi upadle še precej hitreje, tam je bil balonček še očitnejši.

Še močneje so se znižale cene v Španiji, okoli tretjino cenejša so bila stanovanja in hiše v času evropske krize pred tremi leti v primerjavi s časom debelih krav tik pred krizo, ko se je presenetljivo veliko španskih gospodinjstev zadolževalo in kupovalo nepremičnine.

Daljše obdobje razdolževanja je močno opazno tudi na bilancah bank, ki so utrpele velike izgube, ko so se na njihovih bilancah znašle nelikvidne naložbe, ki so jih zasegle podjetjem v stečaju. Račun za čiščenje slovenskih bančnih bilanc smo prevzeli davkoplačevalci, kar je stabiliziralo banke, ki so počasi celo začele spet financirati gospodarstvo in gospodinjstva.

Roman Šipić

Sedanje stanje se izboljšuje oziroma je že precej boljše, saj se cene nepremičnin zvišujejo po vsej Evropi, gospodinjstva pa so se v zadnjih letih razdolžila. Kombinacija nižjih cen nepremičnin, nižje zadolženosti gospodinjstev in hkrati še nizkih obrestnih mer in posledično poceni kreditov bi cene nepremičnin lahko poslala še precej višje.

Prav ti dejavniki so povzročili visoko rast cen nepremičnin v Nemčiji, še bolj pa v Avstriji, kjer so cene zdaj 40 odstotkov višje kot leta 2010. Pred krizo sta bili Nemčija in Avstrija relativno dolgočasni državi glede nepremičninskega trga, novih zadolževanj za nakup nepremičnin je bilo v primerjavi z drugimi evropskimi državami relativno malo.

Prav zaradi tega (poleg drugih preudarnih ukrepov, sprejetih v letih pred krizo) so v obeh državah krizo relativno preprosto premagali, hkrati pa jim je nižja obrestna mera omogočila poceni zadolževanje in rast nepremičninskega trga, ki je drugod po Evropi stagniral oziroma se močno manjšal.

Iz grafa je razvidno, da so cene nepremičnin v pozitivnem trendu povsod v Evropi. Tudi v Španiji, kjer je nastal eden večjih nepremičninskih balončkov, so se cene stabilizirale in kažejo pozitivno rast že dve leti. Povprečne cene nepremičnin v Evropski uniji kot celoti so dosegle nove rekordne vrednosti, trend rasti pa se celo še pospešuje.

Po zadnjih podatkih za zadnje četrtletje lani so se tudi cene slovenskih nepremičnin začele hitreje zviševati, predvsem nove stanovanjske nepremičnine – njihove cene so se povečale za kar 6,4 odstotka glede na prejšnje četrtletje.

Na letni ravni so bile cene vseh stanovanjskih nepremičnin po podatkih Statističnega urada Slovenije za 3,3 odstotka višje kot povprečno leta 2015. Lani so se najbolj podražila rabljena stanovanja v Mestni občini Ljubljana, zanimiv pa je tudi podatek, da so se cene novih družinskih hiš znižale za 4,9 odstotka na letni ravni.

To verjetno kaže na presežno ponudbo novih stanovanjskih nepremičnin, ustvarjeno pred krizo, ki pa se vztrajno zmanjšuje – posledično bi se tudi cene novogradenj začele hitreje dvigovati, še posebno če bi ostale obrestne mere še naprej tako nizke.  

TRETJE OKO: Zoran Veleski, direktor Mreže nepremičnin

»Nepremičnine zdaj!«

Približno tako bi dejali sedanjemu stanju na trgu. Tisti, ki imamo dolgoletne izkušnje, mislim predvsem na leta pred krizo torej 2006–2008, se sprašujemo, ali ni to podoben scenarij in »déjà vu«. Skoraj vsi zaznavamo večje povpraševanje in cene se zvišujejo predvsem za stanovanjske nepremičnine. Verjetno bi vsakdo v tem trenutku s prostim kapitalom vsaj 80.000 evrov najraje kupil stanovanje in ga oddal, tisti z več kapitala pa zgradili stanovanja ali hiše in jih drago prodali na trgu. Tako kot takrat leta 2007, se tudi zdaj želijo s tem poslom ukvarjati vsi, kar pa me najbolj čudi je, da se na dražbah zvišujejo cene nad vse normalne tržne meje. Dogaja se, da jih ljudje preplačajo zaradi evforije v procesu tekmovanja za nakup. Torej: da, svetujem nakup nepremičnine, a bodite previdni, ker lahko hitro preplačate in ste takoj lahko v minusu.

Roman Šipić

Našim strankam, ki želijo kupiti nepremičnino in si zagotoviti tudi donos in še bolj varnost, omogočamo naše storitve z naložbami v nepremičnino. Imamo nepremičninske primere, ki so našim vlagateljem zagotovile od tri odstotke do celo 20 odstotkov donosa na leto, odvisno od finančnega produkta, ki ga izberejo vezanega na nepremičnino in stopnjo zavarovanja.

Z novim orodjem IN2 (kratica pomeni Investicijsko-naložbeni nepremičninski inženiring) omogočamo odgovor na večno naložbeno vprašanje, kam donosno in varno naložiti denar za prihodnost. Gre za varen in donosen produkt IN2, ki je varna in donosna alternativa že znanim možnostim investiranja: depozitom na bankah, delniškemu trgu, plemenitim kovinam, skladom, državnim obveznicam in drugim načinom. Nastal je na podlagi dvajsetletnih izkušenj Mreže nepremičnin v poslovanju z nepremičninami. Gre za nov koncept in drugačno vrsto sodelovanja med vlagatelji in upravljavci, pri katerem je varnost naložbe najpomembnejša: vlagatelj je namreč pravni in dejanski lastnik nepremičnine, kar pomeni najboljše jamstvo ohranjanja vrednosti vloženega kapitala.

Ustvarili smo produkt, ki je oprijemljiv v pravem pomenu besede, saj Mreža nepremičnin na trgu poišče priložnostno nepremičnino z ustreznim potencialom, da se v določenem času oplemeniti. Po predhodni analizi za vlaganje v razvoj nepremičnine s sodelavci določimo način oplemenitenja ter na podlagi tega razvrstimo posamezno nepremičnino v eno od štirih paketov za vlaganje. Pri vseh štirih paketih vlaganja je najpomembneje, da je investitor tudi lastnik nepremičnine, katere nabavna vrednost je nižja od tržne. Tako ima investitor v vsakem trenutku zavarovano glavnico. Projekt IN2 je s svojimi štirimi produkti primeren tako za fizične osebe kot za institucionalne vlagatelje. Najnižji znesek za vstop je 150.000 evrov, največji pa vse do 10 milijonov evrov. Ker je produkt zelo transparenten in razumljiv, ni treba, da so vlagatelji finančni ali gradbeni strokovnjaki: za razvoj in inženiring v celoti poskrbi Mreža nepremičnin, niso potrebne prenove, gradnje, ni pravnih problemov in ni se treba ukvarjati s končno prodajo. Vlagatelji imajo ves čas procesa 24-urni dostop do seznama vseh dokumentov v zvezi z nepremičnino (naročil, računov, dokumentov, opravljenih del ter drugih pomembnih informacij v zvezi s finančnim inženiringom) po spletnem sistemu.

Več na www.mreza.com.

Kako najbolje izkoristiti rast cen

Zaradi potencialne rasti cen nepremičnin tudi v prihodnjih letih se mnogi sprašujejo, kako najbolje izkoristiti rast cen – ali z nakupom stanovanja, hiše, investicijo v nepremičninske sklade ali celo nepremičninske sklade, ki kotirajo na borzi. Nepremičnine so lahko v takšnem okolju, kot smo zdaj dobra naložba, vendar je treba upoštevati veliko podrobnosti, preden se lotimo nakupa. Kaj točno so te podrobnosti in kako najpreprosteje lahko izkoristimo trenutno stanje za potencialni zaslužek z nepremičninami, boste lahko spoznali na brezplačnem dogodku Nepremičnine kot naložba, ki bo 13. 4. ob 17.30 na Gospodarski zbornici Slovenije v Ljubljani.    

Več na nepremicnine.financnitrgi.com.