Ugodne nepremičnine postajajo ogrožena vrsta

»Si lahko predstavljaš?« me je vprašal novinarski kolega med skupnim premlevanjem stanja na nepremičninskem trgu: »Za enosobno stanovanje plačuje 550 evrov na mesec,« je razlagal o izkušnji prijatelja, ki stanovanje najema v enem od stanovanjskih blokov pri ljubljanskem Ruskem carju. Cena je za slovenske razmere nezaslišano visoka, prav tako tudi dejstvo, da je prejšnja najemnica zgolj nekaj mesecev prej plačevala sto evrov ali dobro petino manj.

Reuters

Tako je pač v Ljubljani, bodo dejali vsi, ki brezplodno brskajo po vse bolj okrnjeni najemniški ponudbi. Ta se zrcali v vse večjem številu ponudnikov na spletnih straneh enega od prvakov delitvene ekonomije Airbnb, kjer si proaktivni najemodajalci lahko »prislužijo« precej višji mesečni izkupiček. »V Ljubljani velja, da se dobra stanovanja oddajo še isti dan oziroma v zgolj nekaj dneh,« je dejal Primož Jazbec, ki upravlja največja agregatorja nepremičninske ponudbe pri nas nepremicnine.net in novogradnje.si. Po njegovih besedah za to ni kriv zgolj Airbnb, ampak dejstvo, da na trgu v splošnem ni dovolj primernih stanovanj. Nekoliko manj težav vidi v Mariboru in Celju, kjer stanovanja niso tako zanimiva za oddajo.

Mnogi si želijo kupiti stanovanja še v letošnjem letu, saj so krediti še vedno ugodni.

Nekateri poznavalci razmer se s to oceno ne strinjajo povsem. »Pred kratkim sem objavil oglas za oddajo v najem garsonjere v Mariboru. Do konca dneva sem imel od 30 do 40 klicev. Nekaj interesentov me je klicalo celo po polnoči,« je stanje na štajerskem najemniškem trgu opisal Jernej Banfi, nepremičninski posrednik pri agenciji Century 21. Najemniška stanovanja torej niso vroče blago zgolj v Ljubljani, kjer so razmere že nekaj časa skoraj nevzdržne za slovenske najemnike.

Reuters

Poceni stanovanja so izumirajoča vrsta

Podobno je stanje tudi na prodajnem trgu nepremičnin. Primerne ponudbe preprosto ni več. Večina hiš in stanovanj, katerih ponudbe danes lahko vidimo na trgu, je predragih ali v preslabem stanju. Stanovanja na presečišču množic dobre lokacije, za vaše potrebe primerne razporeditve in primerne cene ni mogoče najti.

Cene med tem še naprej plezajo v nebo. To potrjujejo tudi uradni podatki državnega statističnega urada (Surs). Rabljena stanovanja so bila v drugem letošnjem četrtletju dobrih deset odstotkov dražja kot v istem trimesečju leta 2017. Nova stanovanja so se v istem obdobju podražila precej več kot za četrtino. Povprečne cene novih stanovanjskih nepremičnin so medtem prvič presegle rekorde iz obdobja nepremičninskega razcveta leta 2008. V drugem četrtletju letos so bile namreč kar 41,5 odstotka višje kot v povprečju leta 2015. Leta 2008, ko je povprečna cena za kvadratni meter novega ljubljanskega stanovanja po podatkih geodetske uprave (Gurs) dosegla 2755 evra, na Obali pa skoraj tri tisočake (2983 evrov), so bile cene nepremičnin, ocenjeno čez palec, nižje za približno pet odstotkov. »Na našem portalu so se od krize v Ljubljani zvišale za okoli tretjino, v Mariboru in na Obali pa za okoli 20 do 25 odstotkov,« ocenjuje Jazbec.

Reuters

Ob rasti cen se odvija še en zanimiv pojav. Število transakcij bo po lanskem vrhuncu, ko je lastnika zamenjalo skoraj 10.800 novih in rabljenih stanovanjskih nepremičnin, letos očitno upadlo. V prvem polletju je bilo namreč sklenjenih manj kot 5000 kupčij oziroma skoraj 13 odstotkov manj kot v istem obdobju lani.

Glavni vzrok za to Banfi vidi predvsem v okrnjeni ponudbi, saj hkrati ne zaznava bistvenega zmanjšanja povpraševanja. »Danes ni več množične ponudbe stanovanj. Vsa naselja so razprodana in vsako stanovanje, ki ga lastniki prodajajo po neki normalni ceni, je zelo hitro prodano,« nadaljuje in dodaja z orisom razmer na trgu: »Če dobim v Ljubljani dvo- ali trisobno stanovanje, bo gotovo prodano v enem tednu.« Podobne izkušnje ima tudi Jazbec, ki ocenjuje, da se je čas prodaje v primerjavi s krizo precej zmanjšal, »groba ocena je za okoli trikrat, seveda tu govorimo o nepremičninah, ki nimajo pretiranih vrednosti«.

Nedavno sem objavil oglas za oddajo v najem garsonjere v Mariboru. Do konca dneva sem imel 30 do 40 klicev.

Kupci torej, kljub vse višjim cenam, še vedno mrzlično iščejo pravo nepremičnino. »Mnogi si želijo kupiti stanovanje do konca letošnjega leta, saj so krediti še vedno ugodni, predvsem pa postaja jasno, da prihodnje leto verjetno ne bo več mogoče najeti posojil s fiksno obrestno mero,« poudarja Banfi. Prav tako posojila morda ne bodo več tako poceni. Podatki Banke Slovenije kažejo, da so povprečne obrestne mere na dolgoročna stanovanjska posojila od konca leta 2017 do konca letošnjega avgusta zrasle z okoli 2,5 odstotka na 2,96, torej za okoli 15 odstotkov. Banke v svoje cene že počasi vključujejo zvišanje ključne obrestne mere, ki ga Evropska centralna banka načrtuje sredi leta 2019.

Reuters

Bodo cene še naprej rasle?

Bistveno pri iskanju odgovora na to vprašanje je najprej oceniti, kakšna je normalna oziroma primerna cena. Na današnjem trgu jo je morda nekoliko težje določiti, pa je to cena, ki upoštevajo gradbeno stanje stanovanja, njegovo lokacijo, dostopnost do parkirišč, trgovin ter javnih in zasebnih storitev v njegovi okolici in seveda kupno moč kupcev … Večina si v procesu nakupa nepremičnine ogleda več stanovanj v isti okolici in tako najlaže dobi občutek, kdaj je cena primerna oziroma skladna s tem, kaj stanovanje ponuja, in kdaj želijo lastniki iztržiti preveč. Ko danes brskate po spletnih oglasih boste – predvsem v Ljubljani in na Obali – zasledili veliko ponudbe zadnjih. Cenovno ugodna stanovanja se namreč pogosto prodajo, še preden jih lastniki dajo na različne spletne portale.

Reuters

Na koncu ceno seveda določi trg, ki ga v Ljubljani po oceni Banke Slovenije definira tudi razvoj turizma, zaradi katerega se povečuje število nakupov z namenom kratkoročnega oddajanja. V poročilu o finančni stabilnosti dodajajo, da je razmeroma višja rast cen v Ljubljani in Kopru tudi posledica višje rasti števila prebivalcev. V splošnem k rasti cen pripomorejo tudi višji prihodki gospodinjstev. Razpoložljiv dohodek Slovencev se je od leta 2008 zvišal za skoraj 15 odstotkov. A vse ima svoje meje.

Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja, ne vidi nobenega problema v tem, da nekdo prodaja nova stanovanja po 3000 evrov za kvadratni meter. »V Ljubljani bi brez težav prodal 500 takšnih stanovanj. Težava je, da nekatera podjetja zaračunavajo tudi 5000 evrov za kvadratni meter stanovanja v vilabloku na 'x' lokaciji,« je opozoril in poudaril: »To so nerealne cene. Vsako stanovanje, ki je dražje od 3000 evrov za kvadratni meter, ni v centru, nima garaže in dvigala, je precenjeno.« Takšne prakse dolgoročno niso vzdržne, je še dejal Đukić.

Reuters

»V primerjavi z letom 2008 je sposobnost gospodinjstev za nakup stanovanja večja, vendar se ob visoki rasti cen nepremičnin v zadnjih dveh letih poslabšuje – predvsem v Ljubljani,« so zapisali v Banki Slovenije, kjer niso prepričani o nadaljnji visoki rasti cen nepremičnin: »Nadaljnje poslabšanje dostopnosti stanovanj lahko vodi v umirjanje rasti cen nepremičnin, predvsem ob morebitni spremembi posojilnih pogojev oziroma zvišanju obrestnih mer.«

Reuters

Banfi je prepričan, da bodo cene na nepremičninskem trgu rasle tudi v bližnji prihodnosti. Možnost za njihovo znižanje vidi šele leta 2020, pa še to predvsem v segmentu rabljenih stanovanj. »Takrat bo na trg prišlo kar nekaj novih stanovanj, v Mariboru najmanj dvesto, v Ljubljani pa vsaj dvakrat ali trikrat toliko,« poudarja. Če bodo vlagatelji uresničili vse obljube, bo v dveh letih na ljubljanski trg prišlo okoli tisoč novih stanovanj, ki bodo odvisno od izhodiščne cene, pomembno vplivala na raven cen, ocenjuje Banfi. Zaloge stanovanj v velikih projektih namreč ne poidejo tako hitro. Običajno se v predprodaji proda kakšna tretjina stanovanj, preostala pa – tudi ob popustih – v letu, dveh ali celo treh. Vse do takrat pričakujte nadaljnjo rast cen.