Slovensko nepremičninsko smetano že pobrali tujci

Nepremičnine so zadnja štiri leta, zlasti v obdobju rekordno nizkih bančnih obrestnih mer, v svetu in pri nas zanimiva oblika naložb. Kupujejo jih fizične osebe, in sicer za svoje potrebe ali potrebe svojih otrok in za namen oddaje, prav tako so vanje začeli vlagati institucionalni investitorji. Zdaj pa se na vstop na to področje prvič resno in z večjo vsoto denarja pripravlja prvi slovenski nepremičninski sklad pod okriljem družbe KD skladi. Nepremičninski sklad ima sicer registriran tudi družba Numerica, a je namenjen predvsem monetizaciji Mercatorjevih nepremičnin, svojo družbo Trigal, ki bo med drugim dejavna pri investiranju v nepremičnine in v infrastrukturnih projektih, je skupaj z mednarodno družbo KGAL group nedavno ustanovila Zavarovalnica Triglav.

Smo tudi na tem področju zamudili?

Zakonodaja, ki je omogočila ustanavljanje alternativnih nepremičninskih skladov pri nas, je bila sprejeta leta 2015, na začetku naslednjega leta pa so bili sprejeti še ustrezni podzakonski akti, očitek, da Slovenija tudi na tem področju zamuja, komentira predsednik uprave KD skladi Luka Podlogar.

Marko Pahor, profesor na ljubljanski ekonomski fakulteti: Četudi bi po tem, ko so nepremične v Sloveniji med letoma 2008 in 2014 izgubile približno četrtino cene, lahko ugotavljali, da smo leta 2008 imeli balon, tega danes, ko so cene za pet odstotkov nad dnom, nikakor ne moremo trditi.

Karmen Dietner, predsednica uprave Pokojninske družbe A, namreč meni, da z ustanavljanjem tovrstnih nepremičninskih skladov morda celo že zamujamo. Kot opozarja, je bilo v zadnjem času pri nas kar nekaj poskusov ustanavljanja nepremičninskih skladov, a bodo po njenem verjetno zaživeli takrat, ko bo priložnosti za dober nakup že zmanjkalo. »V zadnjem času so kar nekaj dobrih nepremičninskih naložb realizirali tujci, čeprav imamo vsi institucionalni vlagatelji precej prostih sredstev,« pravi Dietnerjeva.

O čem govori? Dve donosni garažni hiši v Ljubljani, Kapitelj in Meksiko, je kupil avstrijski sklad, nepremičnino na Čopovi, v središču prestolnice, kjer ima prostore v najemu trgovina z oblačili H&M, pa tukajšnji javnosti povsem neznana Rusinja Tatjana Isajeva, za objekt naj bi odštela 7,5 milijona evrov. Tujci so prav tako postali novi lastniki vrste hotelov pri nas.

Mavric Pivk

Kaj kažejo statistični podatki

Da so naložbe v nepremičnine oživele, kažejo tudi uradni podatki. Kot ugotavljajo na geodetski upravi, je obseg povečanja poslov na nepremičninskem trgu v zadnjih treh letih dosegel skoraj 30 odstotkov, državni statistiki pa dodajajo, da cene rastejo zadnji dve leti, čeprav so še daleč pod rekordi iz časov pred krizo.

S stanovanjskimi nepremičninami je bilo lani opravljenih 10.652 transakcij. Številka je višja od doslej rekordnega leta 2007; prodajna vrednost nepremičnin, ki so lani zamenjale lastnika, pa je dosegla milijardo evrov. Lani je izredno poskočila tudi rast poslov z rabljenimi družinskimi hišami. Kot povzema dogajanje na trgu Branko Pavlin s statističnega urada, jih je bilo lani v vsem letu prodanih kar 2574. »Za izračun indeksa cen družinskih hiš upoštevamo samo prodaje, kjer je jasno razvidno, da je bila prodana hiša s pripadajočim zemljiščem v izmeri največ 4000 kvadratnih metrov. To pomeni, da izločimo iz izračuna kar polovico transakcij s hišami, gre za hiše s kmetijskimi poslopji in večjimi zemljišči. Skupno število lani prodanih hiš, brez upoštevanja izločitvenih kriterijev (starost, velikost …), je bilo približno 5000,« pojasnjuje Pavlin. Natančne podatke o vseh transakcijah vodi geodetska uprava, ki letos zaradi povečanega obsega transakcij na trgu s pripravo letnega poročila nekoliko zamuja.

Kam bo vlagal KD-jev nepremičninski sklad

Nepremičninski sklad družbe KD skladi je v fazi zbiranja zavez za vplačilo. Vreden bo več deset milijonov evrov, koliko natančno, nočejo razkriti. »Sklad je bil ustanovljen za dobo sedmih let, zavez za vplačilo imamo že kar nekaj, investirali pa bomo v nepremičnine v Sloveniji, na Hrvaškem in v Srbiji. Naš fokus so obstoječe, delujoče poslovne nepremičnine, ki imajo najemnike, gre za neke vrste odgovor na zgodovinsko nizke obrestne mere v bankah, sklad so dejansko zahtevali vlagatelji,« razlaga predsednik uprave Luka Podlogar. Poleg institucionalnih vlagateljev naj bi bil njihov sklad odprt za dobro poučene posamezne investitorje, fizične osebe, njihov naložbeni znesek pa bo moral doseči najmanj 150 tisoč evrov.

Matej Šimnic, Alta invest: Priložnosti za nakupe po nizki ceni je vse manj, s tem pa upada tudi potencialni dolgoročni donos take naložbe.

»Glede na stanje trga nepremičnin v Sloveniji od krize oziroma leta 2008 naprej, pri čemer je znake oživljanja trga zaznati šele v zadnjem letu, ni čudno, da pravega nepremičninskega sklada še ni. Zato so se šele zdaj, ko je po dobrem letu rasti videti, da je trg oživel, prvi upravljavci skladov odločili, da ponudijo vlagateljem to možnost. Za tak sklad je pravi čas tudi zato, ker dobrih alternativnih možnosti za razmeroma varne naložbe ni na trgu,« meni Marko Pahor, profesor na ljubljanski ekonomski fakulteti. Da se sklad odpira za poslovne nepremičnine, je po njegovem mnenju razumljivo, saj je trenutno v tem segmentu trga odprtih več projektov, medtem ko so tudi morebitni večji novi projekti na stanovanjskem trgu (izvzemši dokončevanje nasedlih projektov iz preteklosti) še v fazi pred sestavo finančnega načrta in še daleč od realizacije.

»Cene trenutno niso eksplodirale, vsaj sodeč po uradnih podatkih ne. Od začetka leta 2015 namreč bolj ali manj konstantno rastejo, potem ko so prej bolj ali manj konstantno padale, in so še vedno precej, za okrog 20 odstotkov, pod ravnijo iz leta 2008,« dodaja Pahor. Je že mogoče govoriti o cenovnih balonih? Sogovornik meni, da ne. »Sicer pa je na trgu nepremičnin težko govoriti o 'pravih' balonih, kot na primer na delniških trgih, kjer lahko naložbe v kratkem času izgubijo celo več kot polovico vrednosti. Četudi bi po tem, ko so nepremične v Sloveniji med letoma 2008 in 2014 izgubile približno četrtino cene, lahko ugotavljali, da smo leta 2008 imeli balon, tega danes, ko so cene za pet odstotkov nad dnom, nikakor ne moremo trditi,« še dodaja.

Mavric Pivk

Kako naložbe v nepremičnine ocenjuje analitik

»Razmere na nepremičninskem trgu so se v zadnjem obdobju občutno spremenile, saj se je v zadnjih nekaj četrtletjih precej povečalo število transakcij, prav tako je opazen trend rasti cen. Priložnosti za nakupe po nizkih cenah je tako vse manj, s tem pa upada tudi potencialni dolgoročni donos take naložbe. Naložbene nepremičnine kot alternativni naložbeni razred pogosto tekmujejo z drugimi naložbenimi razredi, ki imajo fiksni donos. Zaradi ukrepov ameriške centralne banke in morebitnih inflacijskih pritiskov je v zadnjem času prišlo do obrata in rasti obvezniških donosov. Slednji so sicer še naprej zelo nizki, vseeno pa se je primerjalno gledano tudi s tega vidika položaj nepremičnin poslabšal, saj je prostora za napake oziroma dodatne stroške, povezane z vzdrževanjem in administracijo, precej manj kot še pred nekaj meseci,« pa ocenjuje Matej Šimnic, analitik Alta investa.

8-odstotno donosnost naložbe v garažno hišo na Trdinovi v Ljubljani pričakuje Pokojninska družba A.

Vsekakor je poleg cene nepremičnine pomembno tudi znanje za upravljanje z njimi. Prav zaradi znanja so KD skladi svoj nepremičninski sklad ustanovili s pomočjo svetovalca Peakside Capitala, mednarodne svetovalne družbe za nepremičnine.

Donos na naložbe v nepremičnine je različen. Za stanovanja, namenjena za najem, je nizek (po statični metodi izračuna prinaša okoli dvoodstotni donos na leto, po dinamični ob sedanji obdavčitvi in napovedanem zdravstvenem davku pa še precej manj, celo negativnega), medtem ko naložbe v poslovne nepremičnine prinašajo nekajkrat več.

Mavric Pivk

Zato ni čudno, da se je za samostojno naložbo neposredno v nepremičnino, in ne prek nepremičninskega sklada, lani že odločila Karmen Dietner, predsednica uprave Pokojninske družbe A, ki je z Jožetom Anderličem, direktorjem Kranjske stavbne družbe, sklenila pogodbo o nakupu ljubljanske garažne hiše Trdinova in mu jo nato dala v najem za deset let. Investicija so je stala okoli štirinajst milijonov evrov, Dietnerjeva pričakuje 8-odstotni dolgoročni donos. Naložbene nepremičnine v tujih pokojninskih skladih so sicer ustaljena praksa. Tako na primer v Veliki Britaniji in ZDA že desetletja predstavljajo pomemben delež v portfeljih pokojninskih skladov. Pri nas se zaradi razmeroma nove zakonodaje, pomanjkanja prakse in primernih dolgoročnih nepremičninskih naložb tovrstne naložbe šele uveljavljajo.

Kakšen donos investitorjem napovedujejo v KD skladih? »Donos naložb v različne vrste nepremičnin je različen. Tako bi lahko bila na primer naložba v hipermarket manj donosna kot na primer v garažno hišo ali pisarniške prostore,« odgovarja Podlogar. Koliko obljubljajo svojim morebitnim investitorjem, ne povedo. Nepremičninski sklad družbe KD skladi bo vlagal v pisarniške prostore, nakupovalne centre, hotele, logistične zmogljivosti, torej se ne bodo osredotočali le na eno dejavnost, pa tudi ne na eno državo. Na vprašanje, ali je njihova nakupna tarča tudi imperij Mirka Tuša oziroma njegovi nakupovalni centri, v KD skladih ne odgovarjajo, češ da svoje naložbene politike ne komentirajo. Prvi njihovi nakupi se bodo po napovedih sicer zgodili v letošnjem tretjem četrtletju.

»O donosnosti naložbe v poslovne nepremičnine kar tako povprek težko govorim. Pri trenutni netvegani obrestni meri, ki je okrog nič ali negativna, je realna donosnost dva do tri odstotke kar privlačna – naložba v nepremičnino velja za razmeroma varno, premija je običajno zato, ker je naložba nizko likvidna. V trenutnih razmerah je donosnost sedem od osem odstotkov po moji oceni pretirana za tak tip naložbe. Je pa trenutno vsaj v Ljubljani še vedno presežek poslovnih nepremičnin, vsaj pisarniških prostorov, zato so najemnine nizke in posledično je taka tudi donosnost. Toda z gospodarsko rastjo se lahko to kaj hitro spremeni, poleg tega pa je tu zelo pomembna lokacija,« ugotavlja Pahor.