Rusi kupujejo hiše na sončni strani Alp

Čeprav se Rusija pobira po najdlje trajajoči recesiji v zadnjih dveh desetletjih, so kupci nepremičnin iz največje države na svetu še vedno zelo zaželeni pri naših prodajalcih. Če se na primer peljete mimo Brda pri Kranju proti avtocesti, boste na enem od velikih praznih kosov zemljišča s pogledom na zasnežene vršace opazili napis v ruskem jeziku, da se zemljišče prodaja. Čeprav je nakupov v vrednosti več milijonov evrov v zadnjem času bore malo, so Rusi še vedno pomembne stranke slovenskih nepremičninskih agencij.

Mikata jih slovenska narava in turizem

Hotel Kanin, rogaške hotele Strossmayer, Styria in Rogaška, Rimski vrelec na Ravnah na Koroškem, kranjskogorski Lek in tudi priljubljeni ljubljanski hotel Cubo naj bi po nekaterih informacijah prevzeli lastniki iz Rusije. Našteti so le nekateri od hotelov, ki so zadnja leta končali v lasti ruskih vlagateljev.

Pred kratkim je januarja letos ustanovljena družba Vera nepremičnine od ameriškega sklada Pine River Capital odkupila stavbo v Čopovi ulici v Ljubljani, kjer prostore najema trgovina z oblačili H&M. Lastnica družbe je tukajšnji javnosti povsem neznana Rusinja Tatjana Isajeva iz Novokubanska, za novo pridobitev v slovenski prestolnici pa je po poročanju Financ odštela 7,5 milijona evrov. Kot smo izvedeli neuradno, je ne prodajalci ne njeni zastopniki pri nas pred sklenitvijo posla sploh niso videli, tudi ona je svojo novo lastnino menda videla zgolj na fotografijah. Toda glede na slišano od naših sogovornikov so takšni kupci nepremičnin, tudi med bogatimi Rusi, v zadnjem času prej izjema kot pravilo.

Janek Rauter

Profil kupcev se spreminja

Justin Young iz nepremičninske agencije Slovenia Estate, ki veliko posluje z ruskimi kupci, ugotavlja, da se je profil ruskega kupca slovenskih nepremičnin po letu 2012 pošteno spremenil. Nekoč so nepremičninska vlaganja pri nas privlačila zlasti bogatejše Ruse, zato so bile najbolj iskane nepremičnine na Obali. Dražja ko je bila, bolj jih je mikala. Večina ni bila namenjena bivanju novih lastnikov, ampak so jih ti prenovili in nato oddali. Podobne izkušnje so imeli z ruskimi kupci prodajalci nepremičnin ob jadranski obali na Hrvaškem in v Črni gori, vse do strmoglavljenja cen nafte in občutnega padca vrednosti rublja.

Profil ruskega kupca slovenskih nepremičnin se je po letu 2012 spremenil. Nekoč so nakupi v Sloveniji privlačili zlasti bogatejše, zdaj kupujejo tudi tisti s tanjšo denarnico.

»Rusko gospodarstvo, ki je močno odvisno od cen nafte, se je od takrat močno spremenilo. Če smo pred leti imeli več kupcev, ki so iskali bolj luksuzne nepremičnine za počitniške namene ali za oddajanje, zdaj prevladujejo taki, ki se v Slovenijo priselijo zaradi boljšega življenja,« pravi Young.

Nakupe, vredne več milijonov evrov, so tako zamenjali nakupi novih stanovanj in hiš, večinoma v vrednosti od dobrih sto tisoč do petsto tisoč evrov. Milijonskih transakcij z ruskimi kupci je zadnja leta bolj malo. »Iz lastnih izkušenj vam povem, da je na mednarodni osnovni šoli vsaj polovica otrok iz Rusije,« pravi sogovornik.

Na mednarodnem oddelku ljubljanske osnovne šole Danile Kumar so nam potrdili, da imajo ruskih otrok opazno več kot prejšnja leta, ni pa res, da jih je polovica. Po njihovih zagotovilih je v mednarodni šoli, kjer je uradni jezik angleščina, rusko govorečih otrok približno tretjina.

Dražbe so »in«, a Rusov ne pritegnejo

Rusi nepremičnin pri nas ne morejo kupiti kot fizične osebe, temveč izključno prek svojega podjetja. Agencija jim zato ponudi celotno storitev, za nakup nepremičnine Young in njegovi kolegi za kupca ustanovijo podjetje v Sloveniji in izpeljejo celotno transakcijo od začetka do konca. Čeprav so današnji kupci nepremičnin, ki prihajajo iz Rusije, precej manj premožni kot tisti pred leti, na dražbah ne kupujejo prav pogosto, dražb nepremičnin iz izvršb ali stečajev se udeležijo le nekajkrat na leto, saj jih večinoma zanimajo nove hiše in stanovanja, pojasnjuje Young.

Janek Rauter

Ob novici, da je neko večjo nepremičnino kupil kupec iz Rusije, se v Sloveniji pri dvomljivcih hitro vzbudi dvom o izvoru denarja. Vendar na finančni upravi zagotavljajo, da redno spremljajo vse transakcije, povezane z dražbami nepremičnin, enako kot spremljajo druge transakcije, pri katerih bi lahko obstajalo tveganje zaradi neprijavljenih prihodkov oziroma premoženja. Pri tem igra ključno vlogo tudi urad za preprečevanje pranja denarja. Tako kot preverijo izvor denarja pri domačih kupcih nepremičnin na dražbah, ga tudi pri kupcih iz tujine, pravijo na Fursu.

Urad za preprečevanje pranja denarja ne vodi posebne statistike, na podlagi katere bi lahko trdili, da so bile pri pranju denarja uporabljene nepremičnine. V preteklih letih so obravnavali le tri primere, ko so storilci z nezakonito pridobljenimi sredstvi kupili nepremičnine in tako skušali oprati denar. Nepremičnine so zaznali pri ruskih transakcijah, a pri tem ni nujno, da gre za pranje denarja. Ruski državljani so namreč sredstva v Slovenijo nakazovali ali polagali v gotovini na račune slovenskih podjetij, katerih družbeniki so bili sami, da bi prek njih lahko kupovali nepremičnine.

Urad pri spremljanju takšnih transakcij sodeluje z vsemi uradi za preprečevanje pranja denarja v svetu. Vendar pa kakovost, obseg prejetih podatkov in rok, v katerem prejmejo odgovore, niso vedno na želeni ravni.

Kaj Ruse privabi na sončno stran Alp

Julija Mesarič, direktorica prve ruske šole za otroke v Sloveniji (zavod Vesela dRuščina) in predstavnica priseljencev v vladnem svetu za vključevanje tujcev, pravi, da so Rusom pri nas všeč sproščen način življenja, mir, čista narava, varnost in majhne razdalje sredi Evrope. Rusinja iz Sibirije, ki je poročena v Sloveniji in tu živi že desetletja, opaža, da četudi zadnja leta k nam ne prihajajo tako bogati ruski priseljenci kot prej, med njimi ni tako rekoč nobenega, ki ne bi imel denarja za spodobno življenje. Zakon o tujcih pa vse priseljence tlači v isti koš, tiste, ki so zbežali pred vojno z vsem svojim premoženjem v enem kovčku, in petične, ki imajo doma uspešno podjetje.

Bogatejši in večji poslovneži iščejo priložnosti za večje posle, a zdaj že vedo, da pri nas ni velikih dobičkov. Mesaričeva opaža, da so priseljenci, ki prihajajo v Slovenijo, zadnjih nekaj let večinoma srednje veliki podjetniki, ki se sem preselijo z družino, si kupijo stanovanje ali manjšo hišo. Kako ruski kupec, denimo iz daljne Sibirije, izve, da se v Bohinju prodaja brunarica? Predsednik društva Slovenija Rusija Saša Geržina pojasnjuje, da je to preprosto, ruska skupnost je med seboj zelo povezana, Slovenija pa je majhna in vsi med Rusi vedo, na koga se je treba obrniti za informacije ali nasvet o njej. Kako odgovarja na namige, da je za ruskimi nakupi pogosto denar sumljivega izvora? »Tako Rusi kot drugi kupci iz držav zunaj EU so pod drobnogledom varuhov za preprečevanje pranja denarja. Tudi za Slovenca, ki kupi dražjo nepremičnino, bo kdo rekel, da je do denarja prišel na nepošten način,« pravi Geržina.

Rusi in drugi nekdanji Sovjeti so dobri sosedje

Ker imajo Rusi v lasti skoraj polovico hotelov v kraju, smo za mnenje o tem, kakšni lastniki in sosedje so, prosili župana Rogaške Slatine Branka Kidriča. Čeprav se na prvi pogled zdi, da je eden najpomembnejših zdraviliških krajev pri nas povsem pod okriljem slovanskih velikih bratov, lastniki hotelov so Rusi in velik del gostov prihaja z vzhoda, se Kidrič s tem ne strinja. »Več kot polovica hotelskih zmogljivosti v Rogaški je še vedno v lasti Slovencev. Poleg tega je treba vedeti, da Rogaška med tujci ni zanimiva le za Ruse, tu so še Ukrajinci, Kazahstanci in Azerbajdžanci, vsi ti kupujejo nepremičnine pri nas,« pravi Kidrič.

Urad za preprečevanje pranja denarja pri spremljanju transakcij sodeluje s kolegi po svetu, vendar kakovost, obseg prejetih podatkov in rok, v katerem prejmejo odgovore, niso vedno na želeni ravni.

Njegove izkušnje z ruskimi vlagatelji v hotele so pozitivne. Pripravljenost ruskih lastnikov za vlaganje v prenovo hotelov in skupno vlaganje v prenovo zdraviliškega parka ter v skupno promocijo kraja na enajstih turističnih sejmih v tujini je za Kidriča dokaz, da so Rusi dobri gospodarji in dobri sosedje, vsa njihova podjetja vodijo domači menedžerji in vsa dajejo službo domačim ljudem.

»Kot župana me še posebno veseli, da Rusi kupujejo tudi stare, dotrajane hiše in jih prenovijo v skladu z lokalnimi arhitekturnimi smernicami. S tem se celostna podoba kraja izboljšuje, ne lišpajo se le hoteli, ampak celoten kraj.« Kidrič dodaja, da se celotna občinska uprava zaveda, zakaj Ruse mika Rogaška Slatina; mirno in zdravo okolje, infrastrukturna in hortikulturna urejenost so le nekateri od dejavnikov, občina pa poskuša novim vlagateljem iti naproti, da bi ti v kraj pritegnili še druge rojake.

Slovanska romantika, ne le dobiček

Roman Šipec je direktor družbe SLKI, lastnice treh hotelov v Rogaški Slatini, ki sta jo konec leta 2014 ustanovila ruska državljana Ljudmila in Sergej Kacijev. V dveh letih je družba v prenovo in posodobitev dela hotelskih sob in prenovo zdraviliškega parka vložila poldrugi milijon evrov, v prihodnjih treh letih pa načrtujejo še za osem milijonov evrov naložb.

Pred leti smo imeli več kupcev, ki so iskali bolj luksuzne nepremičnine za počitniške namene ali za oddajanje, zdaj prevladujejo kupci, ki se v Slovenijo priselijo zaradi boljšega življenja.

»Zasedenost hotelov je na načrtovani ravni, za letos nam kaže celo nekoliko bolje kot lani, ruski gostje se namreč postopoma vračajo,« pravi Šipec. Kakšni lastniki so Rusi v primerjavi z drugimi poslovneži? »Seveda gre tudi ruskim poslovnežem za dobiček, brez tega ni posla. Imam pa občutek, da je pri njih pri poslu opaziti več romantike, nekakšno naklonjenost slovanskim bratom. Tu se počutijo lepo sprejete in tukajšnja kultura jim je bliže kot kakšna druga kje na zahodu, kar se med drugim pozna pri nekoliko bolj sproščenih pričakovanjih glede dobičkonosnosti naložb.«

Tudi rogaški hotel Aleksander, ki je v stečaju, najema pa ga zdravnik iz Rusije, je zanimiv za rusko podjetje, ki ga vodi Šipec. Neuradno pa je slišati, da v vrsti za nakup stojijo še vlagatelji iz Ukrajine in nekaterih drugih držav nekdanje Sovjetske zveze.