Kriptomrzlica se seli na nepremičninski trg

Čeprav je kriptomrzlica že davno za nami in so se mnogi podjetniki, ki so v evforiji množic zbirali denar za vprašljive projekte, danes potuhnili, se proces iskanja rešitev s pomočjo blockchain tehnologije odvija naprej. Tudi na nepremičninskem trgu, ki bi utegnil kmalu postati dostopen tudi manjšim vlagateljem.

S kriptožetoni do nepremičnine

Celo na Manhattnu, kjer je, kot so zapisali pri Forbesu, več kot 30 milijonov dolarjev vreden 12-stanovanjski kompleks s tokenizacijo – podobno, kot je lastništvo družb razdeljeno na delnice, je bilo lastništvo nepremičnine razdeljeno na kripto žetone – dobil svoj digitalni dom na svetovni ethereum blockchain mreži. Novo metodo financiranja oziroma vlaganja v nepremičnine sta v New Yorku preizkusili družbi Propellr in Fluidity. Zakaj? »Trg v New Yorku je vedno močan, a kljub temu je potrebno kdaj precej časa za prodajo nove nepremičnine po pravi ceni. S tokenizacijo se lahko izognemo pritiskom, ki jih povzroča klasično financiranje s krediti, kar je na koncu bolje za nepremičninske projekte in njihove lastnike,« je za Forbes povedal nepremičninar in pisatelj Ryan Serhant in dodal: »Tokenizacija utira pot novostim v razvoju nepremičninskega trga.«


Prednosti tokenizacije so prepoznali tudi drugi igralci iz blockchain skupnosti. Čez lužo, natančneje v Južni Karolini, so si lahko manjši investitorji že za 21.000 dolarjev lani kupili delež v študentskem domu. Ste vedno želeli imeti nepremičnino v Aspnu? Lansko leto je družba Elevated Returns tokenizirala luksuzni hotel v elitnem smučarskem središču v Koloradu in na ta način zbrala 18 milijonov dolarjev. Minimalni vložek je bil 10.000 dolarjev, pri čemer so se lahko za naložbo odločili le ameriški državljani.
A ameriški primeri predstavljajo le del poslov, ki jih na nepremičninskem trgu omogoča tehnologija blockchain.


Pri vseh gre namreč za investicije v posojilo, kar pomeni, da vlagatelji niso solastniki nepremičnine, temveč ustvarjajo denarni tok zgolj iz vračil obresti in glavnice. Če vrednost nepremičnine zraste, od tega torej ne bodo imeli nobene koristi. Te lahko pričakujejo vsi tisti, ki bodo vstopili v svet vlaganja v nepremičnine skozi sistem Proptoken, za katerim stoji slovenski startup Blocksquare. »Čeprav lastništvo ni zapisano v zemljiški knjigi, naš kriptožeton in pravna struktura zagotavljata ekonomsko upravičenost vlagateljev do nepremičnine in vseh njenih donosov,« je poudaril Denis Petrovčič, ustanovitelj startupa Blocksquare in dodal: »Upam si reči, da smo v tem segmentu prvi na svetu.«

Slovenski pionirji

Revolucija se je začela leta 2018 tu pri nas v Sloveniji, kjer je zagonsko podjetje Blocksquare tokeniziralo parkirišče pri ljubljanskem tehnološkem parku. To je zaenkrat edini izpeljani projekt, v katerega je vstopilo 20 lastnikov, ki na podlagi parkirnin prejemajo donose, seveda v kriptovalutah. »Pripravljamo se na večje projekte. Trenutno potekajo pogovori s 15 potencialnimi partnerji iz različnih koncev sveta, cilj je, da nam uspe vsaj z enim najti skupni jezik,« je za Svet kapitala povedal Petrovčič, ki je skupaj z ekipo razvil sistem Proptoken za tokenizacijo nepremičnin. Ta omogoča nepremičninskim družbam izdajo kriptožetonov (ang. token), ki so vezani na določeno nepremičnino, pa naj gre za stanovanjski kompleks, poslovno stavbo ali, denimo, parkirišče. Vsaka nepremičnina je s pametno pogodbo razdeljena na 100.000 žetonov. Kdor kupi nekaj teh kriptožetonov, postane solastnik nepremičnine in je upravičen do donosov, ki jih ustvarja ta nepremičnina, na primer od morebitne prodaje, ali pa rednih denarnih tokov od najemnin, parkirnin ali celo od električne energije, če gre za sončno elektrarno.

In kaj je glavna prednost? Likvidnost.

Danes na slovenskem trgu nepremičnin sicer nimamo teh težav. Najemniška stanovanja gredo v promet kot vroče žemljice, cene nepremičnin za prodajo gredo v nebo, tiste, ki se prodajajo po razumnih cenah, pa izginejo s trga v nekaj dneh. A večinoma ni tako. Večinoma je prodaja nepremičnine nekajmesečni, če ne kar večletni projekt. »Investicijske nepremičnine vrednosti od enega do dveh milijonov evrov naprej imajo v Sloveniji izredno majhno likvidnost, pogajanja ob prodaji lahko trajajo zelo dolgo časa,« je dejal Petrovčič in poudaril, da se je prav zaradi tega v Sloveniji tako razvil trg stanovanjskih nepremičnin, v katere dajejo vlagatelji denar ravno zaradi njihove večje likvidnosti, čeprav so denarni tokovi iz najemnin primerljivo nizki. S tokenizacijo je ta problem precej manjši, če že ne kar rešen. Vlagatelji imajo namreč preko žetonov v lasti deleže nepremičnine, ki jih lahko prodajo različnim kupcem. »Na ta način se bo likvidnost zagotovo zvišala. Za koliko, še ne vemo, toda strokovnjaki ocenjujejo, da bi lahko povečana likvidnost zvišala vrednost nepremičnin za 20 do 30 odstotkov,« gleda v prihodnost Petrovčič, ki bi bil zadovoljen že z bolj realno pet- do desetodstotno rastjo cen investicijskih nepremičnin: »Že to je ogromno, če gledamo nepremičnine v vrednosti deset ali več milijonov evrov.«


Dodatna prednost sistema Proptoken je, da so stroški transakcij bistveno nižji kot pri običajnem nakupu nepremičnine. Nakup je mogoč v vseh valutah, in to brez provizije, pri izplačilu donosov, ki poteka v kriptovalutah pa znaša ta le dva odstotka, in nič odstotkov, če je transakcija izvedena v kovancih Blocksquare (BST). Zakaj brezplačno? »Na ta način želimo zagotoviti večjo likvidnost naših kovancev,« je pojasnil Petrovčič in dodal, da poteka trgovanje zaenkrat zgolj na borzi PropTokenDEX.

Trg je gromozanski

Potencial ideje o tokenizaciji nepremičnin je izjemno velik. Temu pritrjuje že podatek, da se giblje globalna vrednost zgrajenih poslovnih oziroma komercialnih nepremičnin v okolici 50.000 milijard dolarjev, kar predstavlja dve tretjini svetovnega bruto domačega proizvoda. Profesionalno upravljanih je med 2800 in 3000 milijardami komercialnih nepremičnin. »V ta segment ciljamo. Če bo v desetih letih samo odstotek tega tokeniziran, bo trg vreden okoli 30 milijard evrov,« razmišlja o potencialu za prihodnost Petrovčič. Če damo to v kontekst zagonskih podjetij, je dovolj zgovoren podatek, da angelski investitorji iz Švice vlagajo v podjetja, ki ciljajo na trg s potencialom najmanj ene milijarde dolarjev.
V podjetju Blocksquare je ta potencial videl ženevski pospeševalnik Fusion, pri katerem pravijo, da imajo misijo »zgraditi prihodnost finančne industrije«. Iz Švice prihaja tudi eden od potencialnih konkurentov Blocksquarea, Blockimmo, ki je bil lanskega decembra ustanovljen v švicarski kriptodolini Zug. Petrovčič je sicer mnenja, da je na trgu dovolj prostora za vse: »Kar nekaj je konkurence, ko pogledaš malo bolj podrobno, pa ugotoviš, da lahko tiste, ki imajo resen produkt, prešteješ na prste ene roke.«

Zakaj blockchain

»Za nas in po našem mnenju tudi za vlagatelje je izjemno pomembno, da trgovanje z nepremičninami poteka decentralizirano, z blockchain tehnologijo. Seveda obstajajo že centralizirane platforme za vlaganje v nepremičnine, a jih stalno nadzirajo določene avtoritete. Saj veste, vsak si malo vzame, kar na koncu pomembno podraži investicije, nemalokrat do te mere, da se ne izplačajo več,« je opozoril Petrovčič.


Toda tokenizacija lahko skriva tudi pasti, predvsem za uporabnike nepremičnin. Zamislimo si scenarij, kjer dobi stanovanjski blok s tokenizacijo množico novih lastnikov, ki od upravljavca zahtevajo maksimizacijo donosov. To lahko pomeni nerazumno zviševanje najemnin, naklonjenost kratkoročnemu, turističnemu oddajanju nepremičnin, namesto dolgoročnemu, na kar so pred kratkim opozarjali, denimo, v Nemčiji. Se lahko zgodi, da bi lahko družine naenkrat ostale na cesti? Petrovčič je tu jasen: »Blocksquare 'prodaja' tehnologijo, rešitev za nepremičninarje, ki bo prinesla novo likvidnost na trg«. Cene najemnin določa prav slednji. Šokov, ki so s prihodom AirBnB doleteli meščane marsikaterega turistično zanimivega mesta, ne bo mogoče preprečiti. Toda Petrovčič hkrati pripomni: »Upravljavci so tisti, ki bodo morali zagotoviti, da bo nepremičnina zanimiva za vlagatelje. Previsoke najemnine bodo pomenile prazne poslovne prostore ali pa stanovanja in posledično nižje donose za vlagatelje.« V določenih predelih mesta, izven centra ali raznih poslovnih centrov, bodo torej obstajale nepremičnine, ki ne bodo predrage za žepe lokalnega prebivalstva.

Tokenizacija bo imela nedvomno velik vpliv na nepremičninski trg, če se bo le prijela v tej meri, kot si želi Petrovčič. Dejstvo je, da bo pocenila transakcije na nepremičninskem trgu, za katere bo potrebnega manj časa, predvsem pa ga bo odprla precej širšemu krogu investitorjev, saj marsikdo nima na desettisoče evrov prihrankov, s katerimi bi si lahko privoščil nakup poslovnih prostorov ali kakšne druge nepremičnine.