Birokracija pri gradnji poslovnih prostorov je prezapletena

Zoran Đukič, direktor Stoja nepremičnine. Foto: Osebni arhiv

Zoran Đukič, direktor nepremičninske agencije Stoja, o težavah, s katerimi se sooča nepremičninski trg poslovnih prostorov.

Kako ocenjujete leto 2018 na trgu poslovnih nepremičnin?
Zagotovo gre za zelo živahno leto. Stranke se v poslovnih prostorih zaradi naraščanja poslov pogosto menjajo, iz manjših prostorov odhajajo v večje. Letos smo zabeležili dve veliki menjavi najemnih prostorov farmacevtskih podjetij. Pri prodaji se je veliko dogajalo na področju trgovin in pisarn. Veliko nakupov je bilo iz stečajnih mas, recimo iz Hetine, prodana je bila Dimičeva – to je bila ogromna transakcija. Tudi večji skladi prodajajo poslovne prostore naprej.

Skladišč kronično primanjkuje tako v Ljubljani kot v Mariboru. Predvsem takšnih, ki so blizu obvoznice z modernimi regalnimi sistemi. Po tem je res neverjetno veliko povpraševanja. Najemne cene za suha, čista in dostopna skladišča znašajo najmanj pet evrov na kvadratni meter.

Kakšno pa bo to leto?
Problem je, ker resnično primanjkuje modernih nadstandardnih kvalitetnih pisarn. Seveda kot vedno primanjkuje tudi trgovskih lokalov v središču mest ter skladiščnih prostorov pri priključkih na obvoznice in avtoceste. A žal se ne obeta nič novega, kar bi zadostilo te potrebe, tako da bo dogajanje na trgu imelo enak tempo kot do sedaj.

Kaj pa rast cen, se bo povečala tako, kot se je na stanovanjskem področju?
Cene poslovnih nepremičnin ne rastejo tako močno, ker ni ponudbe, preprodajajo se stari prostori. Nimamo novih tehnoloških parkov niti novih poslovnih con. Tempo bi recimo spremenila nova cona s 100.000 kvadratnimi metri.

Zakaj se tega noben investitor ne loti? So le zato investicijski donosi pri stanovanjih toliko višji?
Velik problem so tudi zemljišča. Izziv ga je že pridobiti, kaj šele spremeniti nacionalne prostorske načrte in vse potrebno za poslovne cone. Običajno gre tudi za občinsko domeno.
Na Brniku se v prihodnosti lahko pričakuje nove prostore, saj je podjetje Kuehne Nagel kupilo nastajajočo cono »L8« Brnik, ki obsega približno 250.000 kvadratnih metrov. Slovenija ni birokratsko najmanj zahtevna država, če se tako izrazim, zato tudi tuji investitorji niso najbolj zainteresirani za investicije pri nas. Poglejmo samo Ikeo, ki je multinacionalka, vajena vsega hudega, pri nas pa je imela precejšnje težave s pridobitvijo vseh dovoljenj in sedaj z dostopom zadnje četrte ceste. Pa sta imeli država in občina veliko posluha zanjo. Potrebovali bi izbrane poenostavitve postopkov. Zato pa nam je tudi Zagreb prevzel veliko tujih multinacionalk, ki imajo zdaj tam ne le razvojne izpostave, ampak tudi skladiščne in industrijske prostore za celotno regijo.

Torej si ne moremo obetati kakšne nove investicije, ki bi na trg prinesla nove prostore?
Vsak gradi bolj sam zase. Obstoječe industrijske cone se sicer še razvijajo, kaj drugega pa ne.

Pri trgovskih prostorih se pojavlja model »prodaja in najem nazaj«. Zakaj se to dogaja le pri večjih trgovinah?
Ta model je zanimiv za vse tiste, ki nujno potrebujejo finančna sredstva in jih ne uspejo pridobiti drugače. Če imajo v lasti halo, veliko 1000 kvadratnih metrov, jo prodajo, dobijo takoj na račun recimo milijon evrov, ki jih potrebujejo za razvoj, za prostor pa mesečno plačujejo najemnino. Ta model sicer ni pogost, saj načeloma pri nas velja, da dober gospodar ne prodaja nepremičnin, v katerih posluje, ampak jih kupuje. To ni v navadi. Gre za primere, izjeme za investicije, ko se denarja ne uspe dobiti drugje. Veliki trgovci imajo v zadnjem obdobju tako politiko, da ne kupujejo poslovnih prostorov, pa tudi banke, predvsem tuje, le najemajo prostore.
Več iz rubrike