So domovi za namestitev in oskrbo starejših naložba 21. stoletja?

Ključni vzroki za izrazito negativne dolgoročne napovedi so vse daljša življenjska doba, upad rodnosti in padajoči donosi pokojninskih varčevanj ter naložb. Razvita gospodarstva s predvidenim največjim primanjkljajem so ZDA, Velika Britanija, Japonska, Nizozemska, Kanada in Avstralija. Prav tako sta se v izredno negativnem trendu znašli Kitajska in Indija, ključni gonilni sili in najmočnejša trga v razvoju. Poročilo navaja napoved, da naj bi leta 2050 na svetovni ravni pokojninska vrzel znašala 400 trilijonov dolarjev, od tega dobra polovica predstavlja predviden primanjkljaj navedenih razvitih gospodarstev, preostanek pa odpade na Indijo in Kitajsko. Izračun temelji na predpostavki, da bo pokojnina znašala 70 odstotkov plače pred upokojitvijo.

Otroci 21. stoletja bodo živeli sto let

Vzroki niso enoznačni, pač pa gre za preplet več dejavnikov, ki skupaj ustvarijo kompleksen problem, tega pa bo treba reševati na več ravneh. Upad števila rojstev zasenči sicer pozitivna napoved vse daljše življenjske dobe. Od druge polovice 20. stoletja se povprečna življenjska doba vsakih pet let podaljša za eno leto. Ob nadaljevanju tega trenda bi današnji desetletniki, rojeni leta 2007 v ZDA in Kanadi, povprečno dosegli starost 104 leta, rojeni na Japonskem pa celo 107 let. Poročilo v svojih analizah predpostavlja upokojitev med šestdesetim in sedemdesetim letom. Posledica vse daljše življenjske dobe je seveda daljše obdobje koriščenja denarnih sredstev iz pokojninskih varčevanj, saj naj bi posamezniki po navedeni napovedi po upokojitvi živeli še od trideset do štirideset let.

V prihodnjih desetih letih se bo število upokojencev, ki potrebujejo oskrbo, v Veliki Britaniji povečalo na 2,8 milijona. Podobne so statistike po večini Evropske unije.

Negativni demografski trendi v povprečju vse starejšega prebivalstva, ki za pokojnino varčuje vse manj, so še dodatno podkrepili slabše donose delniških in obvezniških naložb, ki ne dosegajo zgodovinskih povprečij. Primanjkljaj in slaba donosnost varčevanj na sistemski ravni še dodatno okrepita potrebo po individualnem varčevanju in naložbah za pokojnino, kjer pa posameznikom pogosto primanjkuje tako ustreznih informacij kot tudi ustreznih finančnih produktov, kar pogosto privede do napačnih ali preveč tveganih naložbenih odločitev, ki še dodatno poglabljajo izhodiščni problem.

Problem Evrope je oskrba več milijonov starejših

Poleg navedenih ekonomskih težav pa se vse hitreje starajoči se svet srečuje še z bivanjskim problemom starega prebivalstva, ki pogosto potrebuje ustrezno namestitev ter oskrbo v poznih letih. Raziskovalci z Univerzitetnega kolidža v Londonu in Univerze Liverpool napovedujejo, da se bo v prihodnjih desetih letih število upokojencev, ki potrebujejo oskrbo, v Veliki Britaniji povečalo na 2,8 milijona. Podobne so statistike po večini Evropske unije; v Nemčiji, kjer živi približno 18 milijonov upokojencev, naj bi se njihovo število skoraj podvojilo do leta 2030 in doseglo 35 milijonov. Po napovedih Zveznega statističnega urada Nemčije se bo število starejših, ki potrebujejo pomoč, z današnjih 2,5 milijona povečalo na 3,4 milijona leta 2030. V Nemčiji že zdaj primanjkuje ustreznih namestitev za več kot 1,5 milijona upokojencev. Težko si je predstavljati, da bi tako razvita evropska gospodarstva kot tudi ZDA v prihodnjih letih in desetletjih zadostila povpraševanju po namestitvi in oskrbi starejših. Vprašanje, ki se na tej točki postavi samo od sebe, je, ali je lahko ravno tako obsežno pomanjkanje namestitev in oskrbe starejših vsaj delna rešitev za slabe donose pokojninskih shem in zasebnih naložb za pokojnino, s katerimi se srečujejo pokojninski sistemi in posamezniki.

Kaj znižuje tveganost naložb

Pixabay

Naložbe v segment milijonov potrebnih namestitev za oskrbo starejših imajo eno ključno prednost pred naložbami v druge gospodarske panoge. Prihodnje povpraševanje po namestitvah se da izračunati tudi dolgoročno zelo natančno in brez večjih odstopanj na podlagi napovedanih demografskih trendov staranja prebivalstva. Tako se lahko ponudba zelo natančno prilagodi povpraševanju, kar izdatno zniža tveganje naložb. Na drugi strani so lahko donosnosti tako zgraditve kot tudi upravljanja domov za namestitev in oskrbo starejših visoke in po napovedih analitikov lahko takšne naložbe dosegajo dolgoročne donose delniških trgov z neprimerno nižjim tveganjem. Dodatna prednost takšnih naložb je možnost hipotekarnih zavarovanj vloženih sredstev, kjer bi investitor v projekt vključil tudi zasebne vlagatelje po principu izdaje npr. hipotekarno zavarovanih podjetniških obveznic, ki lahko vlagateljem jamčijo tako za izplačilo letnih obresti kot tudi za vračilo glavnice. Takšen način investiranja bi lahko izkoristili tako pokojninski skladi kot zasebni vlagatelji, ki bi lahko tako dolgoročno varčevali za dodatno pokojnino z razmeroma nizkim tveganjem in ustrezno visokimi donosi. Naslednje vprašanje je: katera od držav bi lahko ponudila najugodnejše pogoje za takšne naložbe?

Nemški zvezni zakon o subvencioniranju

Odgovor najdemo v državi, ki je v drugi svetovni vojni izgubila del celotne generacije in ki ima danes eno najmočnejših gospodarstev na svetu – Nemčiji.

Naložbe v segment milijonov namestitev, potrebnih za oskrbo starejših, imajo veliko prednosti pred naložbami v druge gospodarske panoge.

Poleg že navedenega visokega primanjkljaja namestitev, ki danes znaša več kot 2,5 milijona namestitev in se bo v prihodnjih 13 letih zvišal še za dodaten milijon, ima Nemčija sprejet ustavni zakon, ki vlado do leta 2050 zavezuje k izplačilu nadomestila za mobilnost v višini med 1100 in 1930 evri vsakemu upokojencu, ki se odloči za namestitev v domu starejših. Če k temu dodamo podatek Zveznega statističnega urada Nemčije, da povprečna pokojnina v Nemčiji znaša 2470 evrov na mesec in da je lastniških nepremičnin le dobra polovica, postane jasno, zakaj bi bila Nemčija ustrezen trg za obsežne investicije tako zasebnih kot institucionalnih vlagateljev v komplekse oskrbovalnih domov. Kakšne donosnosti bi lahko dosegale takšne naložbe?

Refire: Letni donos 5,75 odstotka
in za tri milijarde naložb v letu 2016

Na spletni strani German Real Estate Finance (Refire) najdemo podatek za leto 2016, ki donosnost naložb v domove za oskrbo starejših navaja pri 5,75 odstotka, to je kar dva odstotka več, kot so v istem letu znašali donosi naložb v poslovne ali stanovanjske nepremičnine. Sklepamo lahko, da je eden od vzrokov za toliko višjo donosnost ravno zvezno subvencioniranje. Podatki strani Refire pokažejo, da se je trg leta 2016 že odzval na izredno priložnost, ki jo ponuja Nemčija v zgraditvi domov za oskrbo, saj so imeli leta 2016 rekordne naložbe v ta segment, ki so presegle tri milijarde evrov. A kljub visokemu povečanju naložb Nemčijo čaka še dolga pot, da bi ji do leta 2030 uspelo ponuditi več kot tri milijone namestitvenih kapacitet. Kar pa je po drugi strani izrazita in celo dolgoročna priložnost za vlagatelje iz Evropske unije, ki lahko neposredno investirajo v gradnjo tisočih domov, potrebnih za oskrbo starejših.