Nepremičninski trg pregret, nekaj priložnosti le za poslovne projekte

Maja Ostanek iz podjetja KF Finance potrjuje domnevo, da se je primeren čas za nakup stanovanj iztekel.

»Trg je zdaj že zelo pregret. Nanj prihajajo projekti, ki so zamrli v času krize in se ponovno obnavljajo. Poleg tega gradbinci razmišljajo o novih projektih, kar pomeni, da bo v prihodnjih dveh letih na trgu veliko novih stanovanj. Nisem prepričana, ali je to pravi korak za njih.«

Nisem prepričana, ali je za gradbince dobro, da načrtujejo nove stanovanjske projekte. Trg je že zelo pregret.

Če pogledamo stanje na današnji dan, vidimo, da se bo samo v Ljubljani obstoječi ponudbi v prihodnjih dveh letih pridružilo dodatnih osemsto do devetsto stanovanj. Na drugi strani vsi investitorji pričakujejo, da bodo za kvadratni meter stanovanja iztržili od 2000 do 2800 evrov. »Močno dvomim, da bo ob taki zalogi stanovanj ta cena za kupce sprejemljiva. Moramo se zavedati, da dejansko ceno določa razmerje med povpraševanjem in ponudbo. Trenutno opazujemo drastično zvišanje cen stanovanj, pričakujemo pa lahko, da se bo ta trend umiril, ko bodo čez dve leti na trg prišli novi projekti,« pojasnjuje sogovornica. Enakega mnenja je regionalni direktor investicijske nepremičninske družbe JLL Nebojša Nešovanovič. »Trenutno ni nobenega dejavnika, ki bi vplival na nadaljnjo močno rast trga, ekspanzivna monetarna politika preteklih letih se ustavlja. Srednjeročno sicer lahko pričakujemo stabilno, a skromno rast.« To rast pa bi po njegovem mnenju lahko prekinil neki zunanji »sprožilec«, ki bo povzročil propad na vseh trgih in novo svetovno recesijo. V nasprotnem primeru pa bosta vzroka za padec trgov prevelika ponudba in premajhno povpraševanje, saj »je v večini držav jugovzhodne Evrope malo verjetno, da se bo v dveh ali treh letih zgodilo čezmerno financiranje«.

Specifične nepremičnine

Ko pa je govor o drugih investicijsko zanimivih nepremičninskih projektih, je priložnosti še nekaj. Na področju poslovnih nepremičnin Slovenija velja za razmeroma nerazvit trg, čeprav glede na uradna poročila Gursa precej dejaven. »Tukaj je treba biti previden, večina opravljenih transakcij je posledica končanja lizinga ali prodaje med povezanimi družbami, tako da sploh ne moremo v resnici govoriti o tržnih transakcijah,« pojasnjuje Ostankova. To pomeni, da se v poročilo Gursa zapiše prodaja, a v resnici gre le za prenos lastništva v zemljiško knjigo od banke do prvotnega kupca po tem, ko je lizingojemalec poplačal obveznosti. Torej ne gre za pravo investicijo. »Vidimo tudi, da transakcij nad milijon evrov v zadnjih petih letih skoraj ni bilo oziroma jih lahko preštejemo na prste ene roke. Zato nikakor ne moremo govoriti, da se trg poslovnih nepremičnin razvija,« pravi. Povpraševanja po poslovnih nepremičninah je po njenih besedah sicer veliko, a primanjkuje investicijsko zanimivih ponudb. Šele pred kratkim je bil namreč slovenski nepremičninski trg postavljen na zemljevid tujih investitorjev. Ti iščejo specifične nepremičnine, bistvena pri odločitvi za investicijo pa je kakovost najemnih pogodb za poslovno nepremičnino. Ko investitorji iščejo nepremičnino, so namreč pozorni na njen potencial. Najprej preverijo kakovost najemnih pogodb, torej ali so sklenjene za daljše obdobje in brez možnosti odpovedi. To dvoje investitorju omogoča konstanten donos in manjše tveganje. »Tukaj smo v Sloveniji prikrajšani, saj imamo trenutno ogromno povpraševanja slovenskih in tujih investitorjev, a pričakujem, da v enem letu ne bo več take ponudbe, ki bi bila primerna za investitorje, saj v načrtu ni novih poslovnih objektov. Če pogledamo Ljubljano, sta v načrtu nakupovalno središče v Šiški, Emonika, o katerem še ne vemo, v kakšni obliki in meri bo izvedeno, ter Cukrarna. Poslovnih stavb tako ni, omejeni pa smo tudi s kupno močjo in fluktuacijo ljudi. Če se primerjamo z Zagrebom, kjer je frekvenca ljudi veliko večja, smo omejeni z največjim možnim povpraševanjem.« JLL v Sloveniji trenutno prodaja štiri poslovne stavbe, za katere pričakujejo, da jih bodo prodali do konca leta.

Jure Eržen

Spregledani logistični centri

Še naprej pa se gradijo nakupovalna središča, čeprav Slovenija že zaseda prvo mesto po kvadratnih metrih tovrstnih površin na prebivalca. »Nam se zdi, da so nakupovalna središčna rizična, vendar zaznavamo, da investitorji raje investirajo vanje kot pa na primer v segment poslovnih nepreminčnin.« Kar je med investitorji popolnoma spregledano, pa je segment logističnih nepremičnin. »Ta segment je bil popolnoma zanemarjen, nikoli ni bilo niti nobene špekulativne gradnje, zdaj pa se pojavlja vedno večje povpraševanje investitorjev tako po najemu kot po nakupu. Trenutno sodelujemo z enim tujim skladom, ki išče izključno industrijske nepremične, ki pa morajo biti oddane dolgoročnemu najemniku.«

V Sloveniji je popolnoma spregledan segment logističnih in industrijskih nepremičnin. Cene so zaradi pomanjkanja ponudbe veliko višje kot v Nemčiji.

Težava slovenskega trga je, da je industrijskih nepremičnin pri nas precej malo, cene najema pa so v primerjavi z drugimi evropskimi državami precej visoke. »Za logista je pravzaprav vseeno, kje ima skladiščne prostore, strošek najema pa bi moral biti povsod približno enak. Če pogledamo ceno najema takega prostora v Ljubljani, vidimo, da znaša od pet do šest evrov na kvadratni meter, nekje celo deset evrov. V Nemčiji ta strošek skoraj nikoli ne preseže pet evrov. Slovenija je na tem področju res nekoliko dražja, kar pa je posledica razmer na trgu, kjer ni ponudbe. Investitorji iščejo prostore v koridorju od pet do deset kilometrov stran od avtocest, pri čemer v Sloveniji trčijo ob problem birokracije v zvezi s spreminjanjem prostorskega načrta itd., kar jih običajno odžene, pravi sogovornica. »Zavedati se moramo, da imajo investitorji letno kvoto potrebnega investiranja, in če na enem projektu zapravijo od enega do dveh let, to za njih ni produktivno, saj imajo za izvedbo ene transakcije na voljo od tri do šest mesecev, in če je ne morejo izvesti, gredo drugam.« Sicer so najzanimivejše lokacije v Sloveniji za industrijske nepremičnine v okolici letališč, v industrijski coni pri Brniku je ogromno povpraševanja. Kraj, kamor si vsi želijo investirati, a tam ni zemljišč, pa je Koper. »Na žalost je na območju Luke Koper že narejen podroben državni prostorski načrt, za kakršno koli spremembo bi potrebovali predolgo časa, zato investitorjev to ne zanima.« Bo pa tudi Maribor z novim letališčem postal zanimiva lokacija za investitorje v industrijske nepremičnine, še doda sogovornica.

Jure Eržen

Precenjene vrednosti nepremičnin?

Regionalni direktor investicijske nepremičninske družbe JLL Nebojša Nešovanovič meni, da je slovenski nepremičninski trg bolj varen od drugih v jugovzhodni regiji, a vseeno premajhen za »kakšne resne večje projekte«. Problem slovenskega trga in tudi drugih v regiji so precenjene vrednosti, ki jih določijo cenilci, čemur bo posvečen tudi velik del bližajočega se Nepremičninskega razvojnega foruma, ki bo v Kristalni palači in ABC Pospeševalniku v BTC v četrtek, 7. septembra. »Pred nekaj leti smo pregledali vrednosti skoraj 20.000 nepremičnin v Sloveniji in lahko rečem, da imamo najbolj poglobljene informacije o dejanskih vrednostih. Za rešitev tega problema bo treba veliko časa in prizadevanj. Težava precenjenosti je večinoma posledica pomanjkanja znanja in izkušenj pri vrednotenju. Vendar po mojem mnenju to ni tako nerešljiv problem kakor implementacija pravilnega izvajanja cenitve, upoštevanja kodeksa ravnanja in etike, ki se v družbi lahko uveljavi le s prevlado drugačnega moralnega vzorca. To je pravi izziv za vso jugovzhodno Evropo,« pravi Nešovanovič.

Kar zadeva dogajanje na trgu hiš, se je treba zavedati, da te v Sloveniji gradimo za lastne potrebe, pa dodaja Ostankova. »Gre za simptom zlatih pip, kar pomeni, da imajo hiše vrhunsko opremo, ki pa je odraz individualne želje. Ob prodaji se tako cene, ki jo je nekdo plačal za svojo hišo, ne da iztržiti nazaj, saj imajo kupci drugačne želje in jim že vgrajena oprema ne pomeni dosti ali celo nič. Zato imamo situacijo, ko hiše na trgu dosegajo nižje prodajne cene, kot je ocena cenilca oziroma je bil strošek gradnje.«