Nepremičninski dragulji slovenskih zavarovalnic

Velike svetovne zavarovalnice Generali, Axa, Prudential, Vienna insurance, Grawe in druge veliko vlagajo v nepremičninske posle, gradnje naselij, veliko znanih in manj znanih stavb ... Na letni ravni gre za milijardne številke. Ali si lahko predstavljamo, da se bodo tudi naše zavarovalnice sčasoma usmerile tudi v to dejavnost – doma in po svetu? V Zavarovalnici Triglav priznavajo, da je že zdaj del njihovih finančnih sredstev v naložbenih nepremičninah, trenutno res v razmeroma malo. »Pri vlaganju sredstev razmišljamo o več možnostih, podlaga za prihodnje odločitve pa bodo naša začrtana naložbena politika in možnosti, ki bodo ponujene na trgu. Trenutno predvidevamo vlaganja in posodabljanja oziroma razvoj nepremičnin, kjer smo že lastnik,« so nam povedali.

V Pozavarovalnici Savi (Sava Re) se s tem delno strinjajo, a pravijo: »Gradnja nekega naselja za zavarovalnico naše velikosti pomeni kar zalogaj in precejšnjo koncentracijo tveganja na en sam projekt. Tuje zavarovalnice so precej večje in take projekte lažje umestijo v svoje portfelje.« Tudi v Adriaticu Slovenici svojih prihodnjih vlaganj v nepremičninske posle ne izključujejo.

Zavarovalniški nepremičninski portfelj

Kakšen je torej portfelj nepremičninskih naložb naših zavarovalnic? Ali so to poslovne stavbe, stanovanjske stavbe, zgodovinske stavbe, kulturne hiše, kina, bloki, nadstandardni bloki, vile, tovarniške hale, trgovine, trgovinski kompleksi, zemljišča ipd.? Koliko je vreden portfelj njihovih naložb v nepremičninah? Knjigovodska vrednost nepremičninskega portfelja Zavarovalnice Triglav znaša okoli 113 milijonov evrov, portfelj Skupine Triglav pa več kot milijonov evrov. V Zavarovalnici Triglav še pravijo: »Portfelj vključuje naložbene nepremičnine in nepremičnine za lastno uporabo (objekte in zemljišča). Nepremičnin za lastno uporabo je v nepremičninskem portfelju matične družbe dobra polovica.«

V Skupini Triglav izvajajo konsolidacijo in optimizacijo nepremičninskega portfelja skupine, o katerih so poročali že v letnem poročilu za leto 2014. »S tem namenom v skupini krepimo položaj odvisne družbe Triglav, Upravljanje nepremičnin. Naš namen je optimizirati upravljanje in samo sestavo nepremičninskega portfelja ter odprodati za Skupino strateško nepomembne nepremičnine. Navadno so to manjše in starejše nepremičnine in/ali nepremičnine na slabše tržljivih lokacijah. Lastništvo ohranjamo na nepremičninah, za katere pričakujemo, da se jim bo dolgoročna vrednost povečala in jih s tem namenom razvijamo (za zdaj so to predvsem pisarniški objekti in gradbena zemljišča na zanimivih lokacijah). Investiramo v njihovo funkcionalno preureditev in prenovo ter varnostno in energetsko posodabljamo objekte,« so nam povedali.

V Savi Re pojasnjujejo, da je njihov portfelj naložbenih nepremičnin še v fazi oblikovanja. »Dosedanje nepremičnine so bile predvsem v zvezi z osnovno dejavnostjo, v preteklem letu smo sprejeli politiko nalaganja v nepremičnine za naložbeno dejavnost in kupili poslovne prostore, ki jih nameravamo oddajati. Pri investiranju na domačem trgu se usmerjamo predvsem v neposredne investicije v poslovne nepremičnine, namenjene oddaji, medtem ko bodo v tujini prevladovale naložbe v nepremičninske sklade. V zavarovalnici Adriatic Slovenica (AS) je portfelj naložbenih nepremičnin sestavljen iz različnih vrst nepremičnin. »Gre predvsem za poslovne stavbe in prostore ter zemljišča. Konec lanskega leta je naš portfelj naložbenih nepremičnin znašal dobrih 30 milijonov evrov.«

Nepremičnine kot zavarovalniške naložbe

Ali so v času nestanovitnih donosov tudi naložbe v nepremičnine za zavarovalnice zanimiva izbira? V zavarovalnicah temu pritrjujejo. V naši največji pozavarovalnici, ki je odgovarjala tudi v imenu svojih hčera – Zavarovalnice Maribor in Tilie – torej v Savi Re, pojasnjujejo: »Naložbe v nepremičnine pod ustreznimi pogoji (stabilni najemniki, dobre lokacije …), ki omogočajo dolgoročne stabilne prihodke iz najemnin in hkrati ohranjajo vrednost začetne investicije, lahko znižajo nestanovitnost portfelja. Poleg tega pomenijo zaščito pred inflacijo, kar v sedanjih razmerah morda ni ravno med najbolj izpostavljenimi tveganji, saj bi si nekaj več inflacije vsi želeli, vključno z ECB, vendar pa je zaščito treba vključiti v portfelj takrat, ko mislimo, da je ne potrebujemo.«

Podobno so prepričani tudi pri Adriaticu Slovenici: »V nestanovitnih časih so nepremičnine vsekakor zanimiva izbira. Kot naložbene nepremičnine so lahko zanimive za institucionalne vlagatelje, kot so zavarovalnice, predvsem z vidika svoje donosnosti (na kvadratni meter) in manjše občutljivosti na obrestne mere kot obveznice. Vendar je vse stvar ustreznosti cene v pravem času. Leta 2008 so, denimo, tudi obstajale nestanovitne razmere na kapitalskih trgih, vendar nepremičnine kljub temu niso ponujale relativno ugodnega vrednotenja kot naložbe. Danes je to drugače.«

V slovenski hčeri zavarovalnice Grawe, ki lahko črpa izkušnje z nepremičninskimi naložbami tudi od svoje avstrijske matere, pravijo, zanimivo, da »naložb v nepremičnine kot oblike investicije v Grawe [Slovenija] nimamo oziroma je ta del zanemarljiv. Nepremičnine (dve v Ljubljani in dve v Mariboru), ki jih imamo, tudi skoraj v celoti uporabljamo. Pred kratkim smo zaradi širjenja poslovanja in tudi zaradi želje izboljšati kakovost storitve za stranke v obliki cenilnega centra kupili poslovni center Betnava v Mariboru.« Potrdili pa so tudi to, da se v materinski družbi v Avstriji z nalaganjem v nepremičnine intenzivno ukvarjajo. »V okviru skupine že več desetletij deluje posebno podjetje, ki se ukvarja z nalaganjem in upravljanjem nepremičnin. V lasti imajo več tisoč stanovanj in poslovnih prostorov.«

Kako donosne so nepremičnine

Kako naše zavarovalnice in pozavarovalnice zagotavljajo ali sledijo donosnosti, ki jo želijo dosegati z nepremičninskimi naložbami? So najemnine sploh lahko dovolj (zavarovalniško) donosne? Pri Triglavu odgovarjajo, da naložbe v nepremičnine dolgoročno lahko pomenijo zanimivo donosnost, vendar so vsebinsko zahtevnejše in imajo določene posebnosti glede na druge naložbe. V Zavarovalnici Triglav so nam povedali: »Investicija v nepremičnine namreč vključuje njeno upravljanje in načrtovanje denarnih tokov skozi celotno življenjsko dobo. Med življenjsko dobo nepremičnine se njena donosnost spreminja, spreminjajo se tudi tržne razmere, zanimivost lokacij, preference uporabnikov. Za ustrezne nepremičnine so donosi iz najemnin zanimivi, če pa nepremičnina ni tržno zanimiva, so njeni donosi lahko celo negativni, saj v vsakem primeru nastajajo določeni stroški in potrebna vlaganja.«

O naložbenih nepremičninah pravijo, da so vsekakor zanimiva izbira, ki pa ima določene vsebinske posebnosti. V Triglavu menijo, da so »nepremičnine sestavni del portfelja zavarovalnice, pri čemer mora njihova dolgoročna donosnost upravičiti naložbo. Napačno pa bi bilo poenostavljeno sklepati, da so nepremičnine varna naložba z nadpovprečno donosnostjo, saj zahtevajo nadpovprečno skrb in stroške naložbe ter dajo dobre rezultate le kot del uravnoteženega portfelja.«

V Savi Re so v svoji politiki investiranja v naložbene nepremičnine opredelili dolgoročno zahtevane donosnosti glede na posamezne tipe naložbenih nepremičnin. Razlike izhajajo predvsem iz različnih profilov tveganosti. »Torej, če ocenjujemo, da naložbena nepremičnina nima potenciala za doseganje dolgoročne donosnosti, ki smo jo predvideli za neki tip naložbe, je preprosto ne bomo kupili. Trenutno smo usmerjeni bolj na tako imenovane core/core+ tip nepremičnin, to so nepremičnine na dobrih lokacijah s stabilnimi najemniki.«

»Tako kot pri drugih naložbenih razredih se tudi pri naložbenih nepremičninah zelo zavedamo doseganja ustreznega donosa, zato tudi to kategorijo spremljamo na podlagi primerjave z donosnostjo primerljivih indeksov,« pravijo v Adriaticu Slovenici. »Da bi naložbene nepremičnine dosegale čim bolj ustrezen donos, jih v naši družbi upravljamo tako v okviru lastnega upravljanja kot s pomočjo zunanjega upravljavca. V najemninah vidimo še možnosti za rast v donosnosti.«

Ena od težav – nerazvit najemniški trg

Kaj so potem glavni problemi, ki spremljajo domači nepremičninski trg za investitorje, kakor so »bogate« zavarovalnice? V Zavarovalnici Triglav pravijo: »Glavne težave so razdrobljenost in pomanjkanje res kakovostnih novih projektov, v nerazvitem najemniškem trgu za stanovanjske nepremičnine ter v velikem fondu starejših nepremičnin neustrezne kakovosti na trgu, ki znižujejo tudi cene kakovostnim nepremičninam.

Na slovenskem nepremičninskem trgu je še vedno zelo močan vpliv prisilnih prodaj, tudi novih projektov. Kar zadeva najemniški trg, bi hotelo boljšo pravno zaščito lastnika nepremičnine v odnosu do najemnika – neplačnika, saj so postopki izselitve in izterjave lahko dolgotrajni in zapleteni zaradi zlorab institutov varstva najemnika.«

V Savi Re se, denimo, srečujejo s problemom, ki je povezan »s pomanjkanjem zanesljivih upravljavcev objektov. Zavarovalnice znamo oceniti naložbene projekte, nismo pa strokovnjaki glede fizičnega upravljanja nepremičnin. Prav tako nimamo veliko izkušenj z novogradnjami in obvladovanjem gradbenih projektov, kjer pogrešamo tudi zanesljive dolgoročne partnerje.

Trenutno je na trgu kar nekaj priložnosti za nakup že zgrajenih stavb, kar je posledica finančne krize, vendar bi dolgoročni razvoj nepremičninskega trga moral zajeti vse segmente, tudi bolj tvegane, ki zadevajo na novogradnje.« V Adriaticu Slovenici se jim zdita ključna dva problema: relativno slaba likvidnost našega trga ter premalo spodbudna zakonodaja, ki bi ta proces spodbujala.