Nepremičnine kot strošek

Veliko podjetij ima v lasti nepremičnine, ki jih uporabljajo za poslovanje. Razlog za nakup nepremičnine namesto najema je ponavadi podoben kot pri fizičnih osebah: podjetje jo kupi s posojilom, tega mesečno odplačuje in po dvajsetih letih nepremičnina ostane v njegovi lasti. Takšna logika brez rezervnega načrta pa pogosto pripelje do težav.

Pri nakupu nepremičnine je prva nevarnost previsoka odkupna cena. Če podjetje za nepremičnino plača preveč, se bo to v prihodnosti lahko poznalo na dveh mestih. Prvič, v morebitni izgubi zaradi prevrednotenja vrednosti nepremičnine v bilanci podjetja, in drugič, pri sklepanju novih posojil, saj bodo banke postale strožje pri odobravanju nadaljnjih kreditov za takšna podjetja.

Dodatne težave lahko nastanejo ob nakupu prevelike nepremičnine. Podjetja se za nakup večinoma odločajo v obdobju visoke gospodarske rasti, ko posel cveti. Takrat so pričakovanja o rasti podjetja velika, zato se menedžment odloči za nakup večje nepremičnine, da bo dovolj prostora ob realizaciji pričakovane rasti.

Ta pričakovanja se pogosto ne izpolnijo, morda se pojavi celo gospodarska kriza, ki močno zniža prihodke podjetij. V tem primeru podjetju ostaneta prevelika nepremičnina in prevelik obrok kredita. V tem scenariju se najem nepremičnine zdi precej boljši kot pa lastništvo in odvečni dolgovi.

In rešitev?

Gre za tako imenovani proces monetizacije nepremičnin, s katerim si podjetje (lahko pa tudi posameznik) izboljša finančno stanje tako, da proda manj likvidne naložbe (kamor lahko spadajo tudi nepremičnine), denar od kupnine pa nameni za poplačilo dolgov in morebiten najem istih nepremičnin.

O tej rešitvi je zagotovo razmišljalo veliko slovenskih podjetij, z Mercatorjem na čelu. Mercator je zaradi prezadolženosti imel precej težav s poslovanjem, kar so najbolj občutili dobavitelji, saj so morali dolgo čakati na plačilo računov. Z novim lastnikom pa se je Mercator lotil močnega razdolževanja, ki ga bodo zdaj še pospešili z monetizacijo nepremičnin. Kako natančno?

Mercator bo del svojih nepremičnin prodal in z novim lastnikom takoj sklenil dolgoročno najemno pogodbo. Kupci v trgovini ne bomo opazili razlike, le Mercator bo naenkrat prejel velikansko vsoto, ki jo bodo uporabili za poplačilo dolgov, na mesečni ravni pa bodo namesto obrokov posojil po novem plačevali najemnino.

Ta proces so pri Mercatorju poskušali izvesti že pred leti, vendar neuspešno. V tujini je sicer monetizacija nepremičnin veliko bolj pogosta kot pri nas, verjetno je razlog tudi to, da tam deluje množica nepremičninskih skladov, ki so pripravljeni vstopiti v takšne posle.

Nepremičninski skladi delujejo tako, da od investitorjev zberejo večjo količino sredstev, ki je pri njih ponavadi vezana za določeno obdobje, saj gre za nakup razmeroma nelikvidne naložbe – nepremičnine. Sklad nato pri bankah pridobi kredit, navadno v enakem znesku, kot so prispevali investitorji v sklad (kredita je lahko tudi več ali manj, od nič pa do štirikratnika vplačil). Če tako investitorji v sklad vplačajo 50 milijonov evrov, bodo tudi banke odobrile 50 milijonov evrov posojila samemu skladu.

Primer Mercator

V primeru Mercatorja je za slovenske banke takšen posel zelo zanimiv, saj si bodo s tem zmanjšale izpostavljenost do Mercatorja. Ker bo šel denar iz prodaje nepremičnin za poplačilo starih kreditov, je bankam v interesu, da skladu omogočijo ta nakup z odobritvijo posojila. Njihova direktna izpostavljenost do Mercatorja se tako zmanjša, a se izpostavljenost do tveganja neplačila kredita prenese na sklad, ki postane novi kreditojemalec. Toda bolj kot to je za banko pomembno, da je tveganje neizplačila v tem primeru manjše, kot je bila prej izpostavljenost do Mercatorja.

Izpostavljenost do sklada je precej manj tvegana, saj je njegov poslovni model fiksen – zaradi vnaprej določene politike upravljanja ne more investirati v tvegane naložbe ali se čezmerno zadolževati. Še pomembnejši dejavnik z vidika varnosti posojila pa je dejstvo, da si tveganje zdaj delijo z drugimi investitorji v skladu.

Ni pa to edina nevarnost, ki jo tovrsten sklad prevzema. Veliko tveganje je tudi morebitno neplačevanje ali celo stečaj podjetij, ki jim sklad oddaja nepremičnine. Če bi denimo Mercator razglasil stečaj in zato izpraznil nekatere ali večino prodajnih centrov po Sloveniji, bi to pomenilo hud udarec za sklad, saj bi bilo težko najti novega najemnika za vse te prazne prostore, medtem ko bi stroški za vzdrževanje nepremičnin ostali. Glede na močno razdolževanje in presenetljivo relativno dobro poslovanje Mercatorja v zadnjih četrtletjih česa takega seveda ni pričakovati. A vendar se teh nevarnosti skladi še kako zavedajo in temu primerno se razlikujejo pričakovani oziroma zahtevani donosi glede na izpostavljenost tveganja v posameznih državah ali regijah.