Nepremičnina kot zaščita pred krizo

Tokrat se pri odgovoru ne bom spuščal v trenutne cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji, saj je rast zadnjih let bila precej neenotna. Medtem ko lahko v določenih delih Slovenije govorimo o precenjenosti, lahko drugje rečemo, da so cene primerne. Zato se bom raje osredotočil neposredno na vprašanje, ali je nakup stanovanjske nepremičnine primerna zaščita. Pomagal pa si bom z zgodovinskimi podatki.

Nepremičnine v medvedjem trendu

Ponavadi so v slabih časih na kapitalskih trgih kot zaščita služile državne obveznice stabilnih držav, kot sta na primer Nemčija in ZDA. Če pogledamo primerjalni obvezniški indeks Barclays Aggregate Bond Index, je ta leta 2008 zrasel za 5,2 odstotka, medtem ko je splošni trg izgubil 37 odstotkov. A pri že tako visokih cenah državnih obveznic, obetih za dvig obrestnih mer v EU in pri več zaporednih dvigih v ZDA se številni vlagatelji odločajo za nakup stanovanjskih nepremičnin.
Primerjava nepremičnin z gibanjem splošnega delniškega trga v različnih časovnih obdobjih nam lahko pomaga odgovoriti na vaše vprašanje. Oprl pa se bom na ameriški trg. V zadnjih osmih medvedjih trendih od leta 1960 do danes je imel Case-Shiller Home Price Index (primerjalni indeks za cene nepremičnin ZDA) le enkrat negativno donosnost: med letoma 2007 in 2009, ko smo bili priča krizi na nepremičninskem trgu. Zanimiva je ugotovitev, da so cene nepremičnin rasle tudi v obdobjih visoke inflacije, kar pomeni, da so bile dobra varovalka tudi v takšnih obdobjih.
Gledano dolgoročno, cene nepremičnin sledijo predvidljivemu vzorcu in prinašajo približno eno odstotno točko donosnosti letno, če upoštevamo še inflacijo. Od leta 1980 je znašala poprečna letna donosnost stanovanjskih nepremičnin 4,1 odstotka, medtem ko je povprečna leta inflacija v istem obdobju znašala 3,1 odstotka. Ameriški delniški indeks je vlagateljem v istem obdobju prinesel 8,7-odstotno letno donosnost. A če pogledamo na standardni odklon, so nihanja cen nepremičnin za približno 80 odstotkov nižja od indeksa S&P 500. Podatek o nihajnosti pa ni ravno popoln, saj ne upošteva višine najemnin in celotnega procesa pri prodajah, vključno s stroški in časom, potrebnim za pretvorbo nepremičnine v denar. Prav tako podatek ne upošteva dejstva, da se številni prodajalci ne odločijo za prodajo pod ceno, ki jo vnaprej določijo, zato morebitna slabša obdobja na nepremičninskem trgu ne pridejo do izraza.

Roman Šipić

Nakup smiseln v določenih primerih

Nepremičnine verjetno ne bodo popolnoma odporne na dogajanje na delniškem trgu, a lahko vsekakor v določenih scenarijih vlagateljem prinesejo korist. Še najbolje so se odrezale v medvedjih trendih, ko je te spremljala visoka inflacija. Če ste vlagatelj, ki se ne počuti lagodno pri padcih na delniških trgih in na te reagirate čustveno, je morda nakup stanovanjske nepremičnine prava odločitev. S tem se boste izognili tveganju prodaje ob napačnem trenutku in lahko lažje prebrodite slabše čase. Morate pa se zavedati, da gre za nizko likvidno naložbo. Zato poskrbite, da za nakup ne namenite vseh svojih prihrankov. Prav tako ne pozabite v svoj celotni plan investiranja zapisati, da boste lažje prišli do odgovora, kdaj in koliko sredstev boste potrebovali. Načrt nakupa se namreč lahko ustavi že pri odgovoru na ti dve osnovni vprašanji.