Najpogostejše napake pri najemu stanovanjskega posojila

Stanovanjski krediti so ena najbolj aktualnih tem danes, dejstvo pa je, da najeti stanovanjski kredit ne pomeni samo to, da gremo v banko, dve, tri, vprašamo, koliko lahko dobimo in podpišemo kreditno pogodbo.

Dejansko je danes to mnogo več, gre za obsežen projekt, seveda če si želimo varne zadolžitve. Žal pa na to pogosto ljudje pozabimo, ko se nam tako zelo mudi in so naša čustva v fazi nakupa najbolj izpostavljena. Verjemite, marsikdo je to že doživel.
Sprva sanjska nepremičnina, nato pa …
Ok, našli smo sanjsko nepremičnino. Fantastično! A kaj, ko zdaj trepetamo ali bo prodajalec pristal na ponujeno ceno, držimo pesti ali bo zemljiško knjižno stanje urejeno in podobno. Ko povsod dobimo zeleno luč, odhitimo na banko po kredit. Takrat je seveda najmanj kar bi si želeli slišati od nekoga, da naš načrt ni najbolj varen. Da nam preti precej finančnih izzivov, v kolikor se ne bomo dobro pripravili. Da na zadolžitev nismo dovolj pripravljeni …

Mine leto, dve, tri (ponekod že precej prej), našega življenja v tej sanjski nepremičnini, ko pride do prav posebnih izzivov. To so tisti izzivi, ko kar naenkrat naše sanjsko stanovanje ali hiša pomeni le še finančno breme. Ko nas tišči v prsih, ko moramo vsak mesec plačati obrok za kredit. In se ob tem zavedamo, da bo to trajalo še naslednjih 20, 25, 30 let pa čeprav se nam je na začetku zdelo vse tako enostavno.

Kaj se zgodi, če ne vklopimo razuma?
Ljudje v čustveni evforiji zelo radi naredimo napake. Zakaj? Ker v ključnem trenutku ne vklopimo razuma in se nakupa ne lotimo načrtovano. Nimamo jasnega plana s pomočjo katerega bi vedeli, kdaj smo resnično pripravljeni na nakup. In tako delamo napake.  Nekateri naredijo eno, dve … Drugi celo vse napake, ki so možne.

Da bi se vi izognili napakam, ki bi vam zagrenile življenje, si v nadaljevanju preberite, katere so tiste najpogostejše na katere moramo biti pozorni, v kolikor se želimo res varno zadolžiti:
 
Nismo preverili, kakšno obveznost si sploh lahko privoščimo
Vedno znova poudarjam, da kreditna sposobnost ni enaka plačilni sposobnosti in da je le-to lahko zelo zavajajoče. Banke res gledajo našo kreditno sposobnost, a je to po mojem mnenju napačen pristop. So primeri, kjer nekdo morda kreditno ni sposoben, plačilno pa je. In prav tako obstajajo primeri, kjer je nekdo kreditno sposoben, pa je zaradi neustreznega ravnanja z denarjem bodoča plačilna sposobnost pod vprašajem.

Pomembno je, da sami poznamo naslednji okvir: stroški bivanja, kateri vključujejo najemnino ali kredit, skupaj z vsemi ostalimi stroški ne smejo prekoračiti 30 % našega proračuna. Torej ne naše neto plače, ampak vseh prihodkov (v povprečju) skupaj. To je tista osnova iz katere bi morali vsi izhajati, v kolikor bi želeli biti kolikor toliko na varni strani.

Obveznosti predhodno nismo preverili v praksi
Eden zimzelenih, zlatih receptov je, da še preden se zadolžimo in ocenimo kakšen obrok bi si lahko privoščili, tega preverimo v praksi. Konkretno: v kolikor menimo, da bi naš obrok lahko znašal 500 evrov mesečno, potem takoj, brez izjeme, ta znesek damo na stran. V primeru, da imamo danes najemnino v višini 400 evrov, to pomeni, da damo na stran še razliko (t.j. 100 evrov).

Dejstvo je, da bomo po šestih mesecih približno občutili, kaj nas čaka prihodnji 20, 25 ali celo 30 let. In ni malo primerov, ki so ravno v tem obdobju spoznali, da na zadolžitev še niso pripravljeni, saj jim je ta obrok predstavljal precejšen izziv.

Bremenijo nas še drugi, manjši dolgovi …
V kolikor imamo danes limit, lizing ali kakšen drugi dolg, moramo le-tega odplačati še preden vzamemo stanovanjski kredit. Vse to nas bo namreč kasneje toliko bolj oviralo in zelo vplivalo na nas proračun.

Vprašati se moramo tudi, če že prej nismo uspeli živeti brez slabih dolgov, kako bomo takrat, ko se bo le-tem pridružila še večja obveznost? Iz prakse vam lahko zaupam, da se običajno takšne situacije niso dobro končale. Še posebej ne, ker ljudje običajno niso imeli niti ustrezne likvidnostne vreče.

To je tista vreča, ki nam služi za izredne dogodke (izpad dohodka zaradi bolezni, izgube službe, drugih dejavnikov, kot je npr. koronakriza, ki je nihče izmed nas prej ni poznal in je pošteno ohromila marsikatero delovanje). Ja, na vse to moramo misliti že prej, v kolikor želimo biti na varni strani.

Stanovanjski kredit ne pomeni samo to, da gremo v banko, dve, tri, vprašamo, koliko lahko dobimo in podpišemo kreditno pogodbo.

Vrednost nepremičnine je v primerjavi s kreditom prenizka
Res je, da danes banke nudijo 80 % financiranje od vrednostni nepremičnine, ko govorimo o hipotekarnih kreditih, pa vendar je to lahko kaj hitro preveč. Pa ne samo to.

Nemalo primerov je, kjer ljudje kombinirajo in vzamejo hipotekarni kredit in temu dodajo še kredit zavarovan pri zavarovalnici ali pa posojilo s strani bližnjih. Skupni obrok potem kaj hitro presega naše zmožnosti in če se temu pridruži še padec vrednosti nepremičnine, se nam lahko kaj hitro zgodi, da imamo obveznosti več kot pa imamo na drugi strani premoženja.

Nasvet: zadolžimo se največ v višini 70 % vrednosti nepremičnine in poskrbimo tudi za vse ostale, že navedene, temelje.

Je ponudba res najbolj primerna za nas?
Začnimo pri vprašanju, katero obrestno mero izbrati: fiksno, variabilno ali kombinirano. Kakšna so tveganja, če se odločimo za prvo, drugo ali tretjo. Kakšna naj bo doba financiranja? Naj kredit najame ena oseba ali vsaka svojega? Kako je s predčasnim odplačilom? Je tukaj kakšna razlika? Kaj pa glede ostalih pogojevanj s strani banke? Ta obstajajo?

Ko enkrat vemo kakšen znesek financiranja potrebujemo, se razburljivo popotovanje iskanja pravega financiranja šele začne. Verjeli ali ne, pa vendar je ta odločitev izrednega pomena, saj dolgoročno lahko pomeni več tisoč (ali celo deset tisoč evrov razlike) v preplačilu. Ja, prav ste prebrali.

Na žalost ni dovolj le primerjava EOM, kot smo morda že nekje prebrali, temveč moramo upoštevati vse kriterije, ki vplivajo na našo končno odločitev. In marsikateri kriteriji so skriti do zadnjega, saj nam jih banke (hote ali nehote) ne razkrijejo. Zato je ključno, da si za končno izbiro banke vzamemo dovolj časa in resnično preverimo vsako podrobnost.

Nismo poskrbeli za ustrezen načrt financiranja
Kdo bi si mislil, da za najem stanovanjskega posojila potrebujemo načrt financiranja. Pa vendar je to res osnova, ki bi jo moral imeti čisto vsak, preden se zadolži. Ravno s pomočjo načrta lahko v prvi vrsti preverimo ali so naši temelji dovolj trdni, kakšen kredit, na kakšno dobo in s kakšno o.m. si lahko privoščimo. Kako bo ta obveznost vplivala na naš proračun – kratkoročno in dolgoročno.

In nenazadnje … Kakšno obveznost moramo imeti, v kolikor želimo najmanj ohraniti naš življenjski standard, oz. biti pripravljeni tudi na vse dogodke, ki prihajajo (povečanje družine, selitev v večjo nepremičnino, upokojitev, dedovanje itn.). In šele potem, čisto na koncu, v resnici lahko govorimo o tem, katera ponudba je za nas res optimalna. Torej, nikakor ne pred tem, dokler nimamo natančno vsega opredeljenega.

Tudi pri kreditih še kako drži rek, da se hudič skriva v podrobnostih. Zato nikar ne hitite, to je pomembna odločitev, saj stanovanjski kredit morda najamemo enkrat, dvakrat v življenju, zato naj bo ta zadolžitev varna.