Najem ali nakup nepremičnine?

Toda obstaja še vmesna možnost – najem nepremičnine z možnostjo poznejšega odkupa (ang. »rent-to-buy«). Ob sklenitvi takšne pogodbe je nepremičnina pravzaprav prodana, le da kupnina pride počasi in v daljšem časovnem obdobju.

Konkretizacija problema

Pa ponudimo konkreten primer – za nakup 70.000 evrov vredno stanovanje mora oseba plačati 20 odstotkov pologa vrednosti stanovanja (torej 14.000 evrov), preostalih 80 odstotkov kupnine pa bo plačan kot najemnina najpozneje po preteku sedmih let. Ta oseba si lahko izpogaja, da se ji celotna najemnina šteje v potencialno kupnino, s tem da plačuje 650 evrov najemnine na mesec.

V zadnjem času smo zasledili kar nekaj takih primerov poskusa prodaje nepremičnine v obliki najema za nakup (ang. »rent-to-buy«). Po naših ocenah je povečanje števila odločitev za te oblike nakupa nepremičnine mogoče pripisati predvsem želji prodajalcev, saj se jim glede na mrtvilo na slovenskem nepremičninskem trgu bolj izplača, da se lotijo prodaje na takšen način, kot da imajo prazno stanovanje.

Pri postopku je pomembno, ali se glede na podpisano pogodbo vrednost kupnine oziroma stanovanja lahko spreminja. Sledi vprašanje, ali vrednost stanovanja v višini 70.000 evrov ostaja enaka ne glede na razmere na trgu nepremičnin čez sedem let.

Če je pogodbena cena fiksna in bo ostala enaka, mora ta oseba vedeti naslednje: če se bodo cene nepremičnin in posledično najemnin v prihodnjih sedmih letih zviševale, bo na boljšem ona (za nepremičnino bo odštela manj, kot bo vredna čez sedem let), v nasprotnem primeru bo ob padanju cen nepremičnin in najemnin (po naših napovedih verjetnejši scenarij!) na boljšem prodajalec nepremičnine, saj bo nepremičnino prodal dražje, kot bo njena cena čez sedem let.

Pomembno je tudi, ali je bilo pri sklenjeni najemni pogodbi določilo predkupne pravice za nakup stanovanja in ali je bralec po preteku sedmih let obvezan za nakup ali ne.

Prav tako je pri taki obliki nakupa značilno, da se pogodbena cena nepremičnine usklajuje z inflacijo. Lastnik se tako zavaruje pred izgubo vrednosti nepremičnine, najemnik pa se ob morebitni višji inflaciji lahko predčasno pred iztekom pogodbe odloči za dokončen odkup. V bralčevem primeru bi to pomenilo, da se ob preostanku vrednosti nepremičnine v višini 56.000 in ob upoštevani inflaciji treh odstotkov, vrednost nepremičnine v letu dni zviša za slabih 1700 evrov (na približno 57.700 evrov).

Ali se bo za dotično osebo taka oblika nakupa nepremičnine zares izplačala ali ne, bo pokazal čas. Ne glede na nekatere dvome pa lahko zatrdimo, da se včasih tak nakup lahko tudi izplača, saj z uspešnim pogajanjem lahko izborimo ceno, ki je precej ugodnejša od trenutnih cen na trgu. A pozor: če kupec odstopi od pogodbe, ga doleti boleča kazen, saj izgubi vse plačane najemnine in mu jih prodajalec nepremičnine seveda ne povrne!

Miha Furlan, diplomirani menedžer in sodelavec Finančnih Trgov, član Društva finančnikov Slovenij