Naj se kar napihuje – ali zakaj nepremičninski trg še ni pregret

Nekatere stvari se ne bodo nikdar spremenile. Čeprav so mnogi predvidevali drugače, London še naprej ostaja ena najprivlačnejših destinacij za drage nepremičnine. V elitni soseski Kensington Palace Gardens, ki je posejana z ambasadami, milijarderji ter domovanjem cambriškega princa in princese, je povprečna cena nepremičnine 35,8 milijona funtov (dobrih 40 milijonov evrov). Še precej več, okoli 50 milijonov evrov, pa je tuji kupec lani plačal za prestižno vilo oziroma kar manjšo palačo Carlton House Terrace, ki stoji v bližini Buckinghamske palače.

Vlagateljev v londonske nepremičnine očitno še ne preganja strah pred brexitom. In kar je še bolj presenetljivo, najbolje se godi segmentu, ki naj bi ga odhod Velike Britanije najhuje prizadel, saj bo za seboj potegnil selitev delovnih mest v nekatere druge poslovne in finančne centre po Evropi, denimo Frankfurt.

London, nepremičninska prestolnica

Kupci naj bi v britanski prestolnici samo za poslovne prostore lani namenili okoli 16,4 milijarde britanskih funtov (dobrih 18,5 milijarde evrov). Pri tem najbolj preseneča, da je za nakupi v približno 80 odstotkih stal tuji kapital, kar je absolutni rekord. Letna rast vrednosti transakcij je bila 26-odstotna, kažejo podatki svetovalne skupine CBRE Group. »Ni možnosti, da bi London izgubil položaj finančne prestolnice Evrope, toda na drugi strani vsekakor vidimo rahljanje cen najemnin,« so v poročilu o trendih na nepremičninskem trgu zapisali v svetovalni in revizijski hiši PricewaterhouseCoopers (PwC).

Nekoliko drugačni so trendi nakupov stanovanjskih nepremičnin, a tudi to ni posledica brexita, temveč visokih cen. London je že nekaj časa mesto za petičneže. Število transakcij stanovanjskih nepremičnin je tako v štirih letih upadlo kar za petino, navaja Financial Times.

Igor Mali

Kljub temu ostaja nepremičninska prestolnica sveta

»Morda bo koga presenetilo, da je londonski nepremičninski trg še vedno na prvem mestu, tudi več kot leto dni po odločitvi, da bo Velika Britanija zapustila EU,« je za spletni medij realassets.com povedal Richard Bloxam, prvi mož nepremičninske agencije JLL. Ta ocenjuje, da je vrednost komercialnih transakcij nepremičnin v Londonu lani zrasla za 35 odstotkov in presegla 26,5 milijarde evrov, s čimer je bila višja kot v Los Angelesu (18,5 milijarde evrov) in New Yorku (16,9 milijarde evrov), ki je zasedal prvo mesto v dveh letih pred tem. A vprašanje je, kaj bo Otoku prineslo leto 2018. Bloxam je prepričan, da če drugega ne, vsaj precej bolj jasno sliko prihodnosti, ki jo bo spisal brexit.

Prebujanje evropskih konkurentov

Ta bo zagotovo prinesel nove priložnosti konkurenčnim evropskim mestom. Denimo Parizu.

Na trg stanovanjskih nepremičnin v Berlinu se bo zaradi izrednega povpraševanja podal celo diskontni trgovec Aldi, pri nas znan kot Hofer, ki bo zgradil 2000 stanovanj.

Francoska metropola je po letih skromnega dogajanja na nepremičninskem trgu spet postala privlačna za kupce, bodisi poslovnih prostorov bodisi stanovanj. Ta so se v Parizu oktobra lani podražila v povprečju za osem odstotkov na kvadratni meter in so že presegla vrhunec pred krizo. V 20 letih so cene stanovanj v Parizu zrasle že za skoraj 2,5-krat, za kvadratni meter je bilo v zadnjem lanskem četrtletju treba odšteti povprečno več kot 9000 evrov, kar je približno štirikrat več kot v Ljubljani. S povprečno ceno stanovanja v višini 447.000 evrov je Pariz mesto bogatašev. Premožni kupci stojijo za 46 odstotki vseh poslov, ocenjuje nepremičninska agencija Century 21. Več analitikov je ocenilo, da je treba vzroke za tako visoke cene iskati tako v skromni ponudbi novih nepremičnin kot tudi v brexitu.

Pariz, Luksemburg, Madrid, Frankfurt in Berlin so mesta, ki se najpogosteje omenjajo kot potencialni zmagovalci razhajanja EU in Velike Britanije. Pri PwC ugotavljajo, da ima največji potencial Berlin, kjer so cene nepremičnin na najboljših lokacijah v enem letu zrasle za več kot četrtino. Kljub temu ostaja še precej prostora za rast, saj so krepko nižje od povprečnih cen v drugih metropolah.

Krepi se tako povpraševanje po poslovnih prostorih – prostih naj bi bilo manj kot 3,1 odstotka vseh kapacitet – kot tudi po stanovanjih. V tem segmentu trga glavnega nemškega mesta so priložnosti za zaslužek tako velike, da se je v gradnjo stanovanj vrgel celo Aldi, diskontni trgovec, ki je v naših krajih poznan pod blagovno znamko Hofer. Nad 30 svojimi trgovskimi centri namerava zgraditi več kot 2000 stanovanj. »To je naša vizija. Trgovina v pritličju, stanovanja v zgornjih nadstropjih,« je za Die Welt dejal Aldijev tiskovni predstavnik in dodal, da se gradnja stanovanj ujema s poslovno vizijo gradnje trgovskih centrov z večjo površino. Do konca januarja je Aldi že začel gradnjo okoli 200 stanovanj, podoben koncept pa je že uporabil tudi v Hamburgu.

Igor Mali

Balona še ni, a trg se ogreva

Obe nemški mesti imata podobno težavo, premalo prostih stanovanj, kar ni značilno samo za ekonomske centre, kamor derejo študentje, zaposleni in družine, temveč tudi za večino tistih gospodarstev, kjer je pretekla kriza najhuje udarila po gradbenem sektorju.

Na Obali (brez Kopra) so cene padle s 3190 na 2260 evrov na kvadratni meter.

Med te lahko uvrstimo tudi Slovenijo, kjer se je nepremičninski trg po nekajletnem mrtvilu spektakularno pobral. V prvem lanskem polletju je bilo v Sloveniji prodanih kar 17.200 nepremičnin, kar je največ doslej, kažejo podatki iz polletnega poročila o trendih na nepremičninskem trgu, ki ga pripravlja Geodetska uprava (Gurs). Na Gurs smo poslali tudi vprašanja o trendih, ki jih zaznavajo v drugem polletju, a za oceno še nimajo zbranih dovolj celovitih podatkov.

Eno bolj zanimivih vprašanj je, ali se trg nepremičnin v Evropi in tudi Sloveniji že pregreva. Cene rastejo vse od leta 2015, ko so dosegle dno. In večina strokovnjakov pričakuje, da se bo rast cen v okolju rekordno nizkih stroškov najemanja posojil le še nadaljevala. Se napihuje nov balon?

Gledano nekoliko širše je vendarle treba priznati, da na večini trgov ni opaziti sestavin, ki so zmešane v katastrofični recept pripomogle k pretekli krizi. Gradbena podjetja so resda bolj aktivna na trgu, a ne gradijo niti približno toliko nepremičnin kot pred krizo. Prav tako se bolj konservativno kot v preteklosti obnašajo banke, ki ne podeljujejo več brezglavo posojil, zlasti gradbenikom. V večini evropskih mest tako ni poplave komercialnih gradenj poslovnih prostorov ali stanovanj. Aktivnost se veča počasi, kar vsaj za zdaj pomeni, da bo povpraševanje presegalo ponudbo, zaradi česar bodo cene rasle naprej, vsaj dokler bo trajal trenutni cikel gospodarske rasti.

Na vprašanje o napihovanju balona lahko delno odgovorijo podatki evropskega statističnega urada, ki pravijo, da so cene na nepremičninskih trgih danes po večini še vedno precej nižje kot pred krizo. V Sloveniji so bile v tretjem lanskem četrtletju približno četrtino nižje kot na vrhuncu leta 2008. V Ljubljani je, denimo, kvadratni meter stanovanjskih površin tedaj stal v povprečju skoraj 2700 evrov, v prvem lanskem polletju pa 2310 evrov. Na Obali (brez Kopra), kjer je neprimerno več vikend hiš, čeprav razkošnih, so cene padle s 3190 na 2260 evrov.

Cene se višajo in se bodo še nekaj časa, napovedujejo strokovnjaki, kar pa ne pomeni, da bodo presegle rekordne znamke iz časov pred krizo ali da bi to sploh bilo problematično. Dejstvo je namreč, da so se v pretekli krizi pravi problemi začeli, ko so gradbeniki v želji po zaslužku velikopotezno gradili stanovanja, z njimi preplavili trg, ki je v krizi pristal v krču. Ostali so krediti, prazna stanovanja in brezvoljni kupci. Tega zdaj ni videti, vsaj ne v bližnji prihodnosti.