Kakšna bo Ljubljana leta 2022?

Izračunali smo, da bo v prihodnjih dveh letih v prestolnici zgrajenih 2346 novih stanovanj, od tega bo le okrog 700 najemnih, okrog četrtina pa prestižnih. Kje vse se bo gradilo in ali bodo novogradnje potisnile cene nepremičnin navzdol?

Za razumevanje, kdo si v »najlepšem mestu na svetu« sploh lahko privošči novo stanovanje, je potrebno najprej preveriti višino povprečnih neto plač v Ljubljani. Kljub temu, da je v prestolnici največ delovnih mest, plače zaposlenih niso najvišje v državi. Najvišja marčevska povprečna neto plača je bila namreč v Cerkljah na Gorenjskem in je znašala 1417 evrov, v Ljubljani pa je bila nižja za 125 evrov oziroma 1292 evrov. Za primerjavo: na ravni države je bila marca povprečna neto plača 1128 evrov. S pomočjo aplikacije danesjenovdan.si smo izračunali, da bi posameznik s tolikšno plačo v prestolnici lahko kupil zgolj 29 od 1750 (oglaševanih) stanovanj v velikosti (skromnih) 23 kvadratnih metrov. Ker zasebni investitorji načrtujejo, da bodo v prihodnjih dveh letih zgradili več kot 500 nadstandardnih stanovanj (ta bodo dosegala cene od 4500 evrov do neverjetnih 6000 evrov za kvadratni meter), se postavlja vprašanje, kdo so potencialni kupci luksuznih stanovanj in ali bo trg to prenesel. Zanimalo nas je še, ali bodo nova stanovanja zadovoljila povpraševanje na trgu in morda celo znižala cene nepremičnin.

Najemnih stanovanj je absolutno premalo

»Na vprašanje, ali bodo nova stanovanja zadovoljila povpraševanje na trgu, je nemogoče enoznačno odgovoriti. Z gospodarskim in turističnim razvojem Ljubljane se namreč povpraševanje po stanovanjih povečuje. Priseljevanje prebivalstva (tako stalno kot nekajdnevno) povzroča nove potrebe po nepremičninah, česar pa dobrih 2000 novih stanovanj verjetno ne more zadovoljiti. Po drugi strani v ugodnih gospodarskih razmerah nova povpraševanja povzročajo dvig cen,« ocenjuje Vesna Levstek, direktorica družbe Nepremičnine Plus. Kot pravi Levstkova morajo biti za takšen »scenarij« zagotovljeni prav vsi pogoji, in sicer večje povpraševanje od ponudbe, razmeroma ugodno financiranje ter trdno gospodarsko in socialno okolje. »Po drugi strani se povečujejo predvsem potrebe po neprofitnih najemniških stanovanjih, ki bi jih v skladu s sprejeto stanovanjsko politiko morala zagotoviti država in občina. Ker zadnjih 15 let novih stanovanj na ljubljanskem trgu v večjem obsegu ni bilo, najverjetneje tudi okrog 2000 novih stanovanj ne bo prineslo bistvenih sprememb,« meni nepremičninska strokovnjakinja.


Zoran Madon, direktor družbe Metropola IN pa ocenjuje, da bo ponudba luksuznih stanovanj več kot zadovoljila povpraševanje na trgu, druga ponudba v povprečnem cenovnem segmentu pa ne. »Če od 2346 novih stanovanj v obdobju do leta 2021 odštejemo okrog 530 luksuznih in 700 najemnih, pridemo do izračuna, da bo novih stanovanj le okrog 1100. Ocenjujem, da je normalni letni agregat povpraševanja po novih stanovanjih v Ljubljani med 1000 in 1500, odvisno od trenutnih gospodarskih razmer, gibanja plač in pogojev bančnega financiranja. Ob predpostavki, da bo torej na trgu ponudba novih stanovanj znašala okrog 500 do 600 na leto, ugotovimo, da ta ne bo zadovoljila povpraševanja na trgu.« Na podlagi tega in pa ob predpostavki normalnih gospodarskih razmer Madon ne more trditi, da bo ponudba povzročila padec cen stanovanj. Dejstvo pa je, pravi, da so se letošnje prvo četrtletje cene rahlo znižale in da se je število transakcij [torej sklenjenih pogodb] že lani zmanjšalo.

Kupci stanovanj so trenutno zadržani

Zdajšnje razmere na trgu kažejo, da so kupci zadržani, pravi nepremičninski strokovnjak. Ocenjuje, da razlogi najverjetneje tičijo v čakanju na cenovne razpone novih stanovanjskih projektov, ki bodo prišli na trg, pa tudi v spremljanju svetovnih makroekonomskih razmer (kot so denimo Brexit, trgovinski spor med ZDA in Kitajsko, ohlajanja v avtomobilski industriji itd.) »Vsaj del potencialnih kupcev čaka na nova najemna stanovanja in se v primeru, da jih bodo lahko najeli, na trgu ne bodo pojavili kot kupci. Zaradi statistične zakasnitve so kupci šele letos ugotovili, da so se stanovanja lani enormno podražila, raven cen pa je že presegla predkrizno raven. Zato so postali previdni, saj imajo še vedno v spominu izkušnjo iz preteklega kriznega obdobja, ko so cene začele padati,« dodaja Madon. Po njegovem mnenju se v prihodnjem obdobju cene ne bi smele zviševati, tudi zaradi realne kupne moči.

Razumna cena: okrog 3000 evrov za kvadratni meter

»Cena rabljenih stanovanj v Ljubljani je že skoraj dosegla 2800 evrov za kvadratni meter. Zaradi pomankanja statističnih podatkov sicer ne poznam cen novih stanovanj, ocenjujem pa, da so na ravni več kot 3000 evrov za kvadratni meter. V preteklem obdobju je cene stanovanj poganjala predvsem nizka ponudba novih stanovanj, nakopičeno povpraševanje iz kriznih let in izjemno ugodno bančno financiranje,« pojasnjuje Zoran Madon. Po njegovem mnenju bi razumna cena za kvadratni meter novih stanovanj v Ljubljani znašala okrog 2500 evrov za kvadratni meter. »To pomeni, da bi si lahko štiričlanska družina privoščila nakup od tri- do štirisobnega stanovanja za okrog 200.000 evrov. Najštevilčnejši kupci namreč prihajajo iz srednjega sloja in jim je ta vsota realno dosegljiva, saj morajo za ta nakup odšteti približno 14 letnih povprečnih neto plač v Ljubljani,« dodaja sogovornik.

Po mnenju Vesne Levstek pa je razumna cena za novogradnje od okrog 3000 do 3500 evrov za kvadratni meter. »Trenutno se za tako ceno prodajajo tudi nekatera starejša stanovanja. Ta cena je dosegljiva tudi »navadnim državljanom«, dodaja. S prilivom večjega števila stanovanj v tem cenovnem okviru bodo cene starejših stanovanj po njenem mnenju pričakovano padle.

Čas prodaje stanovanj je že daljši

Na vprašanje kdo so potencialni kupci luksuznih stanovanj, nepremičninska strokovnjakinja Levstkova odgovarja, da jih kupujejo tako domači kot tudi tuji investitorji. Rast cen starejših stanovanj se je, kot pravi, umirila že proti koncu minulega leta, so pa apetiti prodajalcev še vedno visoki. »Čas prodaje se je v primerjavi z lanskoletnimi hitrimi realizacijami precej podaljšal, in sicer z nekaj dni na več tednov ali celo mesecev.« Tako denimo za prodajo garsonjere, ki smo jo še lani prodali v nekaj dneh, danes potrebujemo okrog tri tedne. Pri večjih stanovanjih je ta čas še bistveno daljši,« dodaja strokovnjakinja. K daljšemu času do sklenitve prodajne pogodbe je deloma prispevala tudi lani sprejeta gradbena zakonodaja in poostreni pogoji bančnega kreditiranja. »Slabši kreditni pogoji, obljubljene novogradnje in previdno pričakovanje nove gospodarske krize botrujejo tudi preudarnejšim odločitvam za nakup nepremičnin,« meni Vesna Levstek.

Potrebovali bi vsaj 5000 najemnih stanovanj

Madon medtem ocenjuje, da bi Ljubljana trenutno potrebovala vsaj 5000 najemnih stanovanj. »Vsak objavljen razpis stanovanjskih skladov za oddajo v najem ponavadi pokaže desetkrat več prijavljenih kandidatov, kot je dejanska ponudba na razpisu. Država bi morala z učinkovitimi ukrepi stanovanjske politike gradnjo najemnih stanovanj prek državnega in občinskih stanovanjskih skladov močno pospešiti, da bi lahko zadovoljila te potrebe. Ker ima DUTB v lasti precejšnje število zemljišč po celotni državi, ki so namenjena stanovanjski gradnji, bi z brezplačnim prenosom teh zemljišč na stanovanjske sklade lahko operativno začeli investicije v gradnjo najemnih stanovanj in tako zagotovili najemna stanovanja že v letu 2021,« pravi Madon. Poleg tega ocenjuje, da je v fondu državnih stanovanj verjetno precej takih, ki so neizkoriščena ali pa potrebna obnove.


»Na mestu bi bil tudi ukrep subvencionirane gradnje zasebnih investitorjev, vendar s striktno omejitvijo oddajanja teh stanovanj v najem in vnaprej določeno višino najemnine. Če pogledamo Dunaj, znaša najemnina v subvencioniranih stanovanjih sedem evrov za kvadratni meter. Tam so s takšno stanovanjsko politiko zmanjšali povpraševanje po nakupih stanovanj in ublažili pritisk na cene ter zagotovili mobilnost prebivalcev ter zmanjšali socialno problematiko. V avstrijski prestolnici namreč v socialnih in subvencioniranih stanovanjih živi več kot 60 odstotkov prebivalcev,« pravi Madon. Država bi po njegovem mnenju morala s kombinacijo operativnih ukrepov stanovanjske politike na leto zagotavljati od 5000 do 10.000 stanovanj, da bi lahko v desetletnem obdobju pokrila primanjkljaj iz preteklih let.

Nizke neprofitne najemnine

Z njim se strinja tudi Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS. »Najnujnejši ukrep je uskladitev višine neprofitne najemnine, na kar opozarjamo že zelo dolgo. Zaradi nesorazmerno nizke višine neprofitne najemnine imajo namreč lastniki javnih najemnih stanovanj (torej stanovanjski skladi in občine) velike težave z vzdrževanjem obstoječega stanovanjskega fonda, še toliko težje pa se potem odločajo za gradnjo novih stanovanj. Uskladitvi višine neprofitne najemnine mora slediti tudi zagotovitev sistemskega vira financiranja stanovanjske gradnje, brez katerega nadomestitve primanjkljaja ne more biti,« ocenjuje Udovič. Po sprejetju teh dveh ukrepov bi lahko država razmeroma hitro (v nekaj letih) poskrbela za bistveno ublažitev trenutnega primanjkljaja stanovanj, in sicer z več manjšimi in enostavnejšimi ukrepi, ki bi skupaj gotovo dali pozitivne rezultate. »Najprej bi morali razmišljati o uravnoteženju položaja lastnika in najemnika, davčnih spodbudah za najemodajalce in nekaterih drugih ukrepih,« dodaja. O različnih idejah za reševanje stanovanjske problematike bodo podrobneje razpravljali na novembrskem posvetu o poslovanju z nepremičninami v Portorožu.

»Žal ugotavljamo, da odločevalci mnenjem stroke ne posvečajo posebne pozornosti, saj se najvišji predstavniki vlade, resornih ministrstev in državnega zbora tega dogodka ne udeležujejo. To nas navdaja z bojaznijo, da stanovanjski problematiki sploh ne namenjajo posebne pozornosti. Posledica takega odnosa so tudi nekatere ideje političnih strank, ki so sicer politično všečne, a z njimi težav v nobenem primeru ne bi odpravili,« še ugotavlja Boštjan Udovič.