Kaj potrebujemo pred najetjem kredita z rastočo hipoteko?

Ko se podjetje odloči za postavitev poslovno-proizvodnih prostorov ali za izgradnjo stanovanj za trg in potrebuje denarna sredstva, bo za financiranje naložbe običajno najelo dolgoročni kredit.

Pred tem mora izpolnjevati ustrezne pogoje. Zagotoviti mora lastna sredstva, katerih višina je odvisna od namena, vrednosti, pričakovanih donosov in tveganj naložbe. Na obrestno mero vpliva boniteta, doba odplačevanja, vrsta zavarovanja in obseg poslovnega sodelovanja z banko.

Banke za takšne namene nudijo tudi možnost najetja kredita za gradnjo z rastočo hipoteko. To pomeni, da se dogovorjeni znesek kredita nakazuje sproti, ko se nepremičnina gradi in se na ta način njena vrednost povečuje. O tej obliki financiranja ni veliko znanega. V nadaljevanju bodo zato predstavljene njene osnove.

Kaj potrebujemo pred najetjem kredita z rastočo hipoteko?

Banke, ki ponujajo kredite z rastočo hipoteko, zahtevajo izdelan naložbeni načrt s časovno definirano in namensko porabo sredstev, da lahko sproti spremljajo porabo.

Postopek najetja kredita z rastočo hipoteko tako poteka v naslednjih korakih.

Podjetje predloži investicijski elaborat, ki zajema vsaj:

• opis investicije z deležem potrebnih lastnih in tujih virov financiranja,
• projektno dokumentacijo (idejna zasnova, gradbeno dovoljenje, projekt za izvedbo …),
• stroškovno vrednost z navedbo glavnih izvajalcev in nadzornika projekta,
• terminski plan,
• tržno analizo in prodajne cene (v primeru projekta gradnje za trg) oziroma obrazložitev, kako bo dosegalo denarni tok za poplačilo posojila.

Banka dodatno preveri investicijo s pridobitvijo mnenja neodvisnega strokovnjaka iz gradbene stroke, ki se opredeli o ustreznosti projektne dokumentacije, stroškovni vrednosti, terminskem planu, prodajnih cenah …

Do denarja tudi brez gradbenega dovoljenja

V primeru, da gre za projektno financiranje izgradnje za trg ali z namenom oddajanja, potem je predpogoj za podpis kreditne pogodbe pridobljeno pravnomočno gradbeno dovoljenje.

V primeru, da gre za investicijo poslovno-proizvodnih prostorov delujočega podjetja, ki je sposobno v daljšem roku odplačevati posojilo iz opravljanja osnovne dejavnosti, se lahko razmisli tudi o financiranju nepremičnine – zemljišča, ki še nima pridobljenega gradbenega dovoljenja.

Pod skrbnim nadzorom banke

Banka spremlja tako porabo denarja kot tudi potek gradnje.

Na stroške kreditojemalca najame izvedenca gradbene stroke, ki poleg že prej omenjenega mnenja o investiciji opravlja tudi naloge sprotnega nadzora nad potekom investicije – tako imenovani supernadzor.

To običajno poteka tako, da supernadzornik oziroma nadzornik banke pregleda izstavljene mesečne situacije izvajalcev, ki so bile predhodno potrjene s strani uradnega nadzornika kreditojemalca. Pri tem pogleda kakovost in količine dejansko vgrajenih materialov ter preveri, da so skladni s prvotnim stroškovnikom.

Po potrditvi situacije s strani supernadzora banka sprosti denar kreditojemalcu ali ga skladno z dogovorom nakaže neposredno izvajalcem na projektu.

Rast vrednosti zavarovanja

Kaj se zgodi, če se projekt prekine v trenutku, ko je nepremičnina napol dokončana, kredit pa deloma počrpan? Je kreditojemalec dolžan vrniti le prejeta sredstva, če pride do odpoklica kredita? Pride do rubeža nedokončane nepremičnine?

Podjetje, ki je najelo kredit z rastočo hipoteko, vendar iz različnih razlogov ni dokončalo projekta, mora vrniti zgolj sredstva, ki mu jih je odobrila in izplačala banka. V prvi vrsti bo izgubilo nepremičnino.

Pri tej obliki financiranja se namreč skoraj vedno financira predmet zavarovanja in na ta način skrbi za rast njegove vrednosti. Banka je zaradi tega tudi veliko bolj  pozorna na proces gradnje in ustrezno porabo denarja. Le na ta način si zmanjša tveganja v primeru, da podjetje zapade v težave in ne more poplačati kredita.

Dražje od običajnega financiranja

Glede na vse povedano je treba poudariti, da je takšno projektno financiranje z vidika spremljanja bolj zahtevno in bolj tvegano, saj še ne prinaša denarnega toka za odplačilo kredita, zato je tudi cena kredita z rastočo hipoteko višja.

Pixabay

Banka za podjetnike vam ponuja več, kot vam lahko ponudi navadna banka. Naše poslanstvo je podjetnikom pomagati učinkovito opravljati podporne funkcije v podjetju. http://bankazapodjetnike.si