Dober zaslužek z Airbnb

Pri tem je nadpovprečno uspešna Sara Tušar Suhadolc (luxus.si) »Treba je ustvariti zgodbo, ljudje vse bolj hrepenijo po pristnosti in novih doživetjih. Ključnega pomena je, da se v prostoru čuti energija tam živečih ljudi. Nepremičnine, ki se kupujejo zgolj za oddajanje enostavno ne morejo parirati.«

Spletna platforma ali rezervacijski portal, kot ga radi poimenujejo turistični delavci, je iz internetne skupnosti v zelo kratkem času postal osrednji igralec v svetovni delitveni ekonomiji. Vedno več ljudi po vsem svetu se odloča za oddajanje sobe, stanovanja ali apartmaja prek Airbnb, saj je pot do hitrega zaslužka videti precej preprosta. V Španiji, na primer, Airbnb ponuja več postelj kakor vse druge turistične nastanitve skupaj. Je takšen scenarij mogoč tudi za Slovenijo? Se da obogateti z oddajanjem nepremičnine prek Airbnb?

Zakaj v turizem

Leto 2016 je bilo za slovenski turizem rekordno. V državno blagajno je prinesel skoraj dve milijardi evrov in pol prilivov, predstavlja 40 odstotkov izvoza storitev, prvič v zgodovini države pa smo imeli več kot deset milijonov turističnih prenočitev. Največ gostov prihaja na kratek oddih iz Italije, Avstrije, Nemčije in Hrvaške, v turističnih organizacijah opažajo povečanje števila ameriških in azijskih popotnikov. V Sloveniji danes najdemo okoli 40.000 prenočitvenih kapacitet, od tega 2000 na Airbnb, v katerih je lani po uradnih podatkih spalo 100.000 turistov, po neuradnih še veliko več. Panoga cveti, zato je zdaj pravi trenutek, da prazne nepremičnine napolnimo s turisti, željnimi slovenskega »hygge«, lokalno obarvanega vzdušja in domačega udobja, kot temu rečejo na Danskem. Turisti so naveličani »instantnega turizma«, ki povsod ponuja iste aktivnosti, podobne sobe in nezanimivo hrano; želijo si avtentičnosti in posebnih izkušenj. Slovenski trajnostni zeleni turizem jim ponuja veliko nekonvencionalnih aktivnosti, zato je »začasno domovanje« v airbnb le nadgradnja ideje, ki jo upošteva celotna strategija turističnih organizacij Slovenije.

Pexels

Kako do nepremičnine

Prodaja nepremičnin v Sloveniji strmo narašča, rastejo pa tudi njihove cene – počasi, a vztrajno. Nekateri nepremičninski agenti trdijo, da je bilo lansko leto najugodnejše za nakup nepremičnine, a Stanka Solar iz Stan nepremičnin trdi, da je za nakup še vedno precej manevrskega prostora. »Lani je bila prodaja nepremičnin večja kakor leta 2007, saj so cene zelo ugodne, bančne obresti nizke, izdanih pa je vse več gradbenih dovoljenj.« Za kvadratni meter v prestolnici boste odšteli med 2500 in 4200 evri, za luksuzna stanovanja v strogem centru Ljubljane pa tudi do 6300 evrov. Trendi gibanja cen kažejo počasno rast povsod razen na Koroškem. Solarjeva pove, da so kupci večinoma Slovenci, veliko je tudi Rusov, Avstrijcev in Nemcev. »Stranke iščejo predvsem urejene nepremičnine, ta faktor je pri odločitvah daleč najpomembnejši. Poleg urejenosti smo opazili željo po funkcionalnem tlorisu, parkirnih mestih, balkonih, tudi dvigalih. Dobro gredo v prodajo manjša stanovanja v centrih mest ter večja zemljišča na obrobjih. Opazili smo, da je magična meja za oddajanje nepremičnine 700 evrov, trg z najemniki, ki so pripravljeni plačati za kakršnokoli nepremičnino 1000 evrov, je izjemno omejen.« Marko Ploj, osebni finančni svetovalec v Finančni skupini Prima, je temu dodal, da je zaradi inflacije treba dvigovati tudi ceno najemnine. »Letna inflacija po Evropski centralni banki znaša dva odstotka, vrednost naše nepremičnine pa se zvišuje le za odstotek, saj je treba upoštevati proces staranja, ki nanjo vpliva seveda negativno. Če pa ste za nakup nepremičnine vzeli kredit, morate predvideti triodstotno obrestno mero, kar pomeni, da če želite z oddajanjem zaslužiti, mora biti naša zahtevana donosnost štiriodstotna, torej malo nad mejo zaslužka in izgube denarja.« Tako direktorica nepremičninske agencije Stanka Solar kot finančni svetovalec Mako Ploj sta zagotovila, da se nepremičnino splača kupiti, a pri tem je treba dobro premisliti o namenu nakupa, o donosnosti naložbe ter raziskati lokacijo in okolico. Investicija v nepremičnino je donosna in varna, a previdnost ni odveč.

Pexels

Oddajanje nepremičnine kot vir zaslužka

Povprečni letni indeks cen nepremičnin se je leta 2016 dvignil za 3,3 odstotka, temu trendu sledi tudi leto 2017, zato se njihov nakup in kasnejše oddajanje splačata. Lahko se odločite za dolgoročno oddajo (npr. študentom, mladi družini ipd.), ki prinaša stalen, a nižji prihodek, ali pa za kratkoročne oddaje, ki vam bodo z nekaj kratkimi obiski gostov potencialno prinesle več denarja, kot bi ga zaslužili v prvem primeru. Pri dolgoročnih najemih morate kot lastnik nepremičnine poskrbeti predvsem za njeno urejenost, zelo pomembni so tudi dogovori s stranko, ki jih je treba zapisati v pogodbo (npr. kdo bo vplačeval v rezervni sklad, kdo poravna stroške škode, pogoji odpovednega roka). Stroške, nastale med dolgoročnim oddajanjem nepremičnine, vedno plača najemnik. Pri kratkoročnih najemih ni tako, ti imajo svoja pravila, čeprav manj jasna kot dolgoročni. Kratkoročni najemniki, običajni turisti, raje najemajo stanovanja na dobri lokaciji, v središču mesta ali blizu turističnih atrakcij, kot so gore, morje, jezera in podobno, cenijo pa tudi dobro opremo. Birokratski procesi so bolj zapleteni, najemodajalec porabi več časa za ukvarjanje s postopki oddajanja, stroške plača sam, je pa dnevni izkupiček precej višji. »Od 40 do 160 evrov na dan v prestolnici,« pove Stanka Solar. Od dobička gre okoli tri odstotke Airbnb, 20 odstotkov pa državi. Airbnb je označila kot najprimernejši spletni rezervacijski portal, saj njegova priljubljenost pri nas in po svetu strmo narašča. »Zaslužek je precejšen, a veliko je tudi tveganje, da stanovanje ne bo zasedeno ves čas.«

Kako postati gostitelj na Airbnb

Kar tri četrtine članov Airbnb ne posluje zakonito, saj ne izpolnjujejo vseh kriterijev, ki veljajo za uradne sobodajalce. Urejanje potrebne dokumentacije lahko traja tudi do dva meseca, in ker se država še ni popolnoma prilagodila novi vrsti ekonomije, je tovrstna oddaja nepremičnine po črki zakona otežena. Za poslovanje prek Airbnb potrebujete dokazilo o lastninski pravici, uporabno dovoljenje za stanovanjsko namembnost, soglasje najmanj 75 odstotkov etažnih lastnikov, kategorizacijo prostorov, urejene splošne pogoje (požarni red, minimalni tehnični pogoji) in izdano energetsko izkaznico. Ko uredite dokumentacijo, morate začeti dejavnost; na Ajpesu se lahko prijavite kot fizična oseba – stanodajalec, ali pa kot pravna oseba (s. p. ali d. o. o.). Fizična oseba je lahko sobodajalec, če opravlja dejavnost le občasno, ima do 15 ležišč in ne oddaja nepremičnine več kot pet mesecev v letu. Pri tem plačuje okoli 22 odstotkov prihodka v davčno blagajno in socialne prispevke, tako kot drugi podjetniki mora izdajati račune in obračunavati DDV.

Zarja B. Mavec, direktorica podjetja Inalbea: Sodobni popotniki si želijo odzivnega gostitelja. So sproščeni in željni domačega udobja, vseeno pa zahtevajo hotelsko čistočo, dobro opremo, brezžično internetno povezavo; veseli so zajtrkov, ki so lahko preprosti – prepečenec, kosmiči, marmelada, piškoti, kava.

Če je nepremičnina na odlični lokaciji, je dejavnost večja in v tem primeru se registrirajte kot samostojni podjetnik ali odprite d. o. o. Če se odločite za s. p., priporočajo odprtje normiranega s. p., pri katerem se ugotavlja davčna osnova na podlagi normiranih odhodkov, in ne dejanskih. Prijaviti je treba tudi napoved dohodkov iz dejavnosti. Ko poslovanje enkrat steče, se vsak mesec prek aplikacije e-Davki enako kot sobodajalci lotite plačevanja socialnih prispevkov. Gostom morate zaračunati turistično takso in izdati davčno potrjen račun, o prihodih pa redno obveščajte državne organe (policija), pri katerih goste natančno identificirate. Eva Štravs Podlogar, državna sekretarka na ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo, obljublja spremembe v regulaciji. »Država pripravlja zakone o spodbujanju turizma in gostinstva, v pripravi je poenostavljen register nastanitvenih obratov. Postopke želimo skrajšati in omiliti. Platforma Airbnb je skladna s slovensko zakonodajo, upoštevati pa je treba tako njihova kot naša državna pravila. V interesu države je, da še bolj spodbudi to donosno dejavnost, še več – razširiti jo želimo po vsej Sloveniji. Prizadevamo si za to, da bodo ljudje lahko opravljali sobodajalstvo na legitimen način, odpravili bomo nelojalno konkurenco in podprli platformo. Delitvena ekonomija raste, zato ni prav, da jo pustimo v sferi sive ekonomije,« doda.

Ko bodoči sobodajalec uredi potrebna dovoljenja, se lahko registrira v spletno skupnost Airbnb. Najprej opravi postopek verifikacije, ustvari profil in nato lahko objavi oglas za kratkoročno oddajo nepremičnine. K oglasu spadajo fotografije, opis prostora, cena nastanitve in čiščenja, hišna pravila, opis okolice ter klasifikacija. Sobodajalec se lahko odloči, ali lahko turisti opravijo rezervacijo samodejno ali po odobritvi gostitelja, ki tako nadzira, kdo bo njegov gost. Rezervacija sredstev za plačilo najema se zgodi takoj, ko obe strani potrdita akcijo, plačilo pa steče 24 ur po gostovem prihodu k gostitelju, ki dobi za tri odstotke zmanjšan znesek provizije.

Pexels

»Malo muzike, malo denarja …«

Zarja B. Mavec opozarja na pričakovanja uporabnikov airbnb, ki pa očitno niso tako majhna. »Sodobni popotniki si želijo odzivnega gostitelja, ki jim je pred in med gostovanjem na voljo. So sproščeni in željni domačega udobja, vseeno pa zahtevajo hotelsko čistočo, sveže brisače in posteljnino, dobro opremo, osnovne kuhinjske aparate. Stanovanje naj bo opremljeno z brezžično internetno povezavo, veseli so zajtrkov, ki so lahko preprosti – prepečenec, kosmiči, marmelada, piškoti, kava. Fotografije naj ne izkrivljajo realne podobe nepremičnine.«

Kar tri četrtine članov Airbnb ne posluje zakonito, saj ne izpolnjujejo vseh kriterijev, ki veljajo za uradne sobodajalce.

Kot direktorica podjetja Inalbea, ki se med drugim ukvarja z vodenjem in upravljanjem stanovanj za oddajo na Airbnb, strankam predlaga, naj na spletni strani natančno razdelajo svoj profil. »Več ljudi se odloči za neko stanovanje, če se lahko poistovetijo z lastnikom. Opišite, kdo ste, kaj delate, kakšni so vaši hobiji in strasti, saj boste tako privabili sebi podobne ljudi. Če imate možnost izposoje kolesa, bo med vašimi gosti več športnikov, če boste dovolili v stanovanju domače živali, bodo k vam prišli ljubitelji živali,« razloži Mavčeva.

Fotografije vašega stanovanja so izrednega pomena. Poigrajte se s svetlobo, v kader postavite kozarec vina, tipično slovensko jed, športni rekvizit ali kakšno umetnino, da prostor dobi dušo.

Sara Tušar Suhadolc, notranja oblikovalka in goreča zagovornica trajnostnega oblikovanja (luxus.si - razkošna skromnost bivanja), gostiteljem priporoča, da so ob fotografiranju prostora domiselni. »Fotografije so izrednega pomena. Poigrajte se s svetlobo, z njo lahko najhitreje ustvarite občutek domačnosti, topline (hygge). V kader postavite kaj nenavadnega, morda visečo mrežo ali pa delo lokalnega umetnika, da prostor dobi dušo.«

Najboljši gostitelji Airbnb so zelo odzivni, redno vzdržujejo nepremičnino in imajo voljo do te dejavnosti. »Če nimate časa in energije za ukvarjanje s turisti, je bolje, da najamete agencijo, ki bo namesto vas skrbela za oddajanje,« pove Mavčeva. V Sloveniji je kar nekaj tovrstnih agencij, ki poskrbijo za papirologijo, uporabniški profil na spletni strani, ga izpopolnjujejo, komunicirajo in sprejemajo goste, poskrbijo za čiščenje in druge morebitne akcije. V povprečju v zameno za delo vzamejo tretjino dobička. »Izkušnja obiskovalca mora biti dobra, saj vas po nastanitvi oceni, njihove ocene in komentarji pa so prikazani na vašem spletnem profilu.«

Ko se sprašujete, ali se vam kot lastnikom nepremičnine bolj splača oddajati stanovanje na dolgi ali kratki rok, je treba premisliti o besedah velike poznavalke nove vrste stanodajalstva, Zarje B. Mavec. »Če imate nepremičnino v centru večjega mesta ali blizu priljubljenih turističnih točk, vam oddaja prek Airbnb vsekakor prinese več denarja kot dolgoročna oddaja. V nasprotnem primeru pa tega še ne priporočamo.«