Airbnb ni edini način za ustvarjanje donosnosti z nepremičninami

Nakup nepremičnine je praviloma ena največjih življenjskih naložb. Pri tem pa se je treba zavedati, da lastništvo nepremičnine, v kateri živimo, ni investicija, saj prinaša večinoma le stroške, ne pa tudi finančnega prihodka.

Po drugi strani je lahko nakup nepremičnine z namenom oddajanja tudi dobra finančna naložba, saj ima majhno tveganje, še posebej če jo primerjamo z investicijami v delnice ali druge vrednostne papirje. Z oddajanjem prinese praviloma od dva- do triodstotni letni donos po upoštevanju vseh lastniških stroškov.

Naložba v nepremičnine prinaša tudi skrite transakcijske stroške.

Naložba v nepremičnino zahteva visoka finančna sredstva, zato je povprečnemu posamezniku ali gospodinjstvu teže dosegljiva oziroma se ne priporoča, kadar bi bilo zanjo treba najeti posojilo, saj bi negativne obresti posojila izničile ustvarjeni donos od najemnine. Resda je nekatere nepremičnine na turistično zanimivih lokacijah mogoče oddajati prek spletnega servisa Airbnb, a je takšno oddajanje sezonsko omejeno, poleg tega lastnika precej zaposli tako pri sprejemanju gostov kot pri rezervacijah.

Pexels

Visoki transakcijski stroški nakupa in vzdrževanja

Vsekakor naložba v nepremičnine prinaša tudi na prvi pogled skrite transakcijske stroške. Mednje spadajo stroški iskanja, stroški cenitve, visoke provizije nepremičninskih posrednikov in davki. Nepremičnine sicer veljajo za precej varno naložbo, ki ji tveganje zvišuje dolga povračilna doba investicije. V času lastništva zato ne smemo pozabiti tudi na precej visoke stroške upravljanja in vzdrževanja za ohranjanje vrednosti nepremičnine. Tudi ko stanovanje ali hiša nista v uporabi, moramo za njiju poravnati stroške zavarovanja, stroške upravljanja skupnih prostorov, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča itd.

Nepremičninska naložba je donosna zaradi rasti svoje vrednosti ali oddaje v uporabo. Če pri pričakovanem donosu od najemnin upoštevamo vse navedene stroške ter dodamo nezasedenost, neizterljivost najemnin in davek na dohodek, lahko ugotovimo, da so donosi minimalni. Oddaja nepremičnine zato za marsikoga lahko postane tudi breme. Bistveno donosnejša je tržna gradnja novih in prenova obstoječih nepremičnin. Vsak vlagatelj se mora tudi zavedati, da je z vidika ekonomije obsega in transakcijskih stroškov neposredno trgovanje z nepremičninami neučinkovito.

Nelikvidnost nepremičnin

Ali je neka nepremičnina dobra ali slaba naložba? To je odvisno od mnogih dejavnikov, ki vplivajo na njeno ceno: starost, namembnost, lokacija, višina dohodka morebitnih najemodajalcev, njihov način življenja in splošno stanje gospodarstva. Vsaka nepremičnina je edinstvena in nima nadomestka. Nepremičnine tudi niso mobilne, zato ima trg omejeno število kupcev in prodajalcev. Cene so izredno občutljive za povprečni dohodek prebivalstva in stopnjo zaposlenosti. Na spremembi teh dejavnikov, ki povečujeta ali zmanjšujeta povpraševanje, ponudba na trgu kratkoročno težko reagira. To se kaže v padcu ali rasti cen. Trg nepremičnin je odziven dolgoročno, saj je cikličen, kar pomeni, da so obdobja, ko njihova vrednost narašča, in obdobja, ko se zmanjšuje.

Informiranost na trgu je pogosto zelo slaba, saj nepremičnine načeloma kupujemo enkrat ali dvakrat v življenju, pridobivanje informacij pa je zahtevno in drago opravilo. Težava neposrednega lastništva je tudi to, da je naložba dokaj nelikvidna, saj nepremičnine ne moremo prodati po razumni ceni čez noč.

Zaradi naštetih pomanjkljivosti fizičnega nakupa nepremičnine je gotovo boljša možnost, da vanje posredno investiramo: z nakupom točk vzajemnega sklada, ki investira v delnice podjetij iz nepremičninskega sektorja, z investiranjem v sklade zasebnega kapitala ali z naložbami v posamezne nepremičninske projekte prek lastniških deležev ali nakupa delnic teh podjetij.

Pomembna značilnost vzajemnih skladov ali skladov zasebnega kapitala je profesionalno upravljanje sredstev vlagateljev. Donose ustvarjajo z gradnjo, upravljanjem, svetovanjem, s prejetimi najemninami in s prodajo nepremičnin. Skladi so bili sprva oblikovani kot naložbe v nepremičnine za male vlagatelje, saj se vanje lahko vključimo že z manjšimi vložki, investitorji pa ne potrebujejo ustreznega strokovnega znanja za upravljanje. Danes so primerni tako za posameznike kot tudi institucionalne vlagatelje, kot so na primer zavarovalnice in pokojninski skladi. Prednost takšnega investiranja v nepremičnine so nižji transakcijski stroški ter profesionalno in davčno učinkovito upravljanje naložb. Pri posrednem vlaganju znotraj enega sklada nismo omejeni samo na eno nepremičnino, sredstva so razpršena v več projektov: v poslovne, logistične, stanovanjske in druge vrste nepremičnin.

Prednost nepremičninskih vzajemnih skladov je, da so te naložbe likvidne, kar nam omogoča hiter vstop na nepremičninski trg in izstop z njega. Poleg tega so na razpolago javno dostopne informacije, kar pomeni, da lahko vsak dan spremljamo donosnost naložbe. Negativna stran takih naložb je večja korelacija z delnicami podjetij iz drugih gospodarskih dejavnosti.

Pexels

Letne donosnosti na ravneh dolgoročnih delniških donosov

Medtem nepremičninski skladi zasebnega kapitala prinašajo zgolj omejeno likvidnost, a je njihova korelacija s kapitalskimi trgi bistveno nižja, s svojo podjetniško logiko pa praviloma dosegajo zastavljene ciljne donosnosti ne glede na gibanja kapitalskih trgov. Omejeno likvidnost čedalje bolj izboljšuje sekundarni trg, ki omogoča nakupe in prodaje zainteresiranih vlagateljev. Zelo pomemben argument v prid takšnim nepremičninskim skladom zasebnega kapitala so redna (letna, četrtletna ali mesečna) izplačila dividend ali drugih oblik udeležbe pri dobičku, ki pogosto znašajo od pet do sedem odstotkov na leto.

z vidika ekonomije obsega in transakcijskih stroškov je neposredno trgovanje z nepremičninami neučinkovito.

Pameten vlagatelj svoja finančna sredstva razprši tako med različne naložbene razrede (delnice, obveznice, alternativne naložbe) kot tudi geografsko, sektorsko in časovno. Investicija v nepremičnine spada med alternativne naložbe in je zaradi nestabilnosti finančnih trgov vedno zanimivejša naložbena oblika, saj dogajanja niso strogo odvisna od borznih dogajanj. Glede na prednosti posameznega vlagatelja in njegovo nagnjenost k tveganju lahko pretehtamo in se odločimo za obliko investicije v nepremičnine, prav tako izberemo naložbeno strategijo, ki nam najbolj ustreza.

Nepremičninski skladi najdonosnejši naložbeni razred

Nepremičninski skladi od začetka leta 2000 veljajo za najdonosnejši naložbeni razred na trgu. Po ugotovitvah investicijske družbe JP Morgan je ta naložbeni razred od leta 2000 dosegal v povprečju 12-odstotno letno donosnost. To pomeni, da so se sredstva vlagatelja, ki je investiral leta 2000, do danes povečala za več kot 500 odstotkov.

Do zelo podobnih ugotovitev so v svoji analizi prišli tudi v družbi Morningstar, ki je primerjala donosnosti različnih investicijskih strategij od delnic, nepremičnin, surovin, terminskih pogodb, plemenitih kovin, skladov ETF itd. Bolj zanimivo kot presenetljivo so na vrhu naložbe v nepremičnine, ki so lani dosegle skoraj osemodstotno letno donosnost.

Rezultati Morningstarja se ujemajo z napovedmi analitikov in konkretneje z analizami bank Credit Suisse in Bank of America Merrill Lynch, ki vlaganje v nepremičnine postavljajo na vrh najbolj priporočenih naložbenih področij za prihodnja leta. Podoben trend nakazuje tudi analiza, ki jo je objavila ameriška poslovna revija Forbes, po kateri se bo trend investiranja v komercialne nepremičnine še nadaljeval.