Nepremičninski balon v ZDA se napihuje

Kar je bilo včasih aktualno in všečno, je danes  zastarelo in neželeno ter obratno. In ta sprememba se je močno odrazila tudi na nepremičninskem trgu. Ljudje so z delom na daljavo začeli hrepeneti po drugačnih, bolj prvinskih stvareh – kar naenkrat so vrt, prijetna klima, odmaknjenost od množice in občutek bližine z naravo postali nezanemarljiv dejavnik človekovega vsakdana. In temu v korit govori dejstvo, da je v ZDA močno povečano povpraševanje po nepremičninah v predmestjih, na podeželju in v krajih s toplejšim podnebjem le-tem cene pognalo v nebo.


Aprila letos so na primer cene nepremičnin v Phoenixu zrasle za 17 odstotkov, v mestu Boise v zvezni državi Idaho pa za kar 29 odstotkov na medletni ravni. Skupno so cene nepremičnin v ZDA marca letos zrasle za 13,3 odstotka na medletni ravni, kar je najvišji medletni dvig od decembra leta 2005. Indeks nepremičninskega trga NAHB kaže, da je razpoloženje na trgu nepremičnin najbolj optimistično, odkar merijo omenjeni indeks (1985).




Vprašanje, ki se postavlja na tem mestu je, ali bodo nepremičnine v omenjenih krajih uspele ohraniti svojo vrednost tudi ob vračanju ljudi na fizična delovna mesta, ko bodo v ospredju spet popolnoma drugi faktorji – bližina delovnega mesta, šolskih ustanov, itd. Z drugimi besedami, ali bo vračanje na delovna mesta povzročilo obrat na trgu nepremičnin?

Odgovor na zastavljeno vprašanje nam bodo pomagali razkriti razlogi za nastanek trenutnega mehurčka, ki tičijo tako na strani povpraševanja kot tudi ponudbe. Na strani povpraševanja so že bile omenjene spreminjajoče se preference ljudi, ki v kombinaciji z najvišjo stopnjo prihrankov gospodinjstev v ZDA v zadnjih desetletjih, izjemno nizkimi obrestnimi merami in največjo ameriško generacijo v zgodovini, generacijo Milenijcev, ki aktivno vstopa na nepremičninski trg, vztrajno višajo cene nepremičnin. Če na strani povpraševanja višanju apetitov ni videti konca, pa je na strani ponudbe situacija kajpak popolnoma drugačna.


V ZDA so se že več let pred pandemijo covida-19 spopadali z nezadostnim številom novogradenj, pandemija pa je krizo zaradi prisilne zaustavitve mnogih gradbenih projektov zgolj še poglobila. Poleg tega je v zadnjih letih opazen trend, da starejši prebivalci ne prodajajo več svojih nepremičnin v želji po stroškovni in prostorski optimizaciji. Kot da to še ni dovolj, so številni gradbeni projekti ponovno prisiljeni v zaustavitev zaradi rekordnih cen lesa, bakra in drugih surovin, ki so potrebne pri gradnji. Gospodarstvo se ponovno zaganja, tek po napredku je čedalje večji in ne čudi, da ponudba surovin na kratek rok preprosto ne more ugoditi povpraševanju.

Marsikdo se ob prebiranju teh dejstev sprašuje, ali bi se dalo zgoraj omenjene dejavnike predvideti. Odgovor je da, a zagotovo ne vseh. Demografske razloge preprosto veliko lažje predvidimo kot tiste povezane s pandemijo, ki je svet praktično čez noč postavila pred nešteto izzivov. In prav ti igrajo največjo vlogo pri napihovanju nepremičninskega mehurčka v ZDA.

Glede obetov za prihodnost so mnenja deljena. Najbolj črnogledi napovedujejo zlom nepremičninskega trga v ZDA že do konca sedanjega kvartala, spet drugi zlom prestavljajo malce dlje v prihodnost. Tisti najbolj optimistični pa predvidevajo celo, da do zloma velikih razsežnosti sploh ne bo prišlo. Dejstvo je, da bo kar nekaj dejavnikov, ki botrujejo napihovanju mehurčka na nepremičninskem trgu, prisotnih še nekaj časa po pandemiji covida-19 in prav ti dejavniki znajo zlom nepremičninske borze nekoliko zamakniti. V tej luči se najpogosteje omenjajo dejstva, kot so pomanjkanje ponudbe nepremičnin, ki bo še nekaj časa zaostajala za povpraševanjem, v kombinaciji z vse več ljudmi, ki potrebujejo nepremičnine za začetek samostojnega življenja (beri Milenijci) in tistih, ki si želijo nepremičnin kot naložb.


Res pa je tudi, da se gradbinci hitro prilagajajo novim razmeram na trgu. Novi gradbeni projekti v ZDA so tako trenutno na najvišjih ravneh od Velike Depresije. Ponudba bo tokrat morda hitreje, kot se pričakuje, zadovoljila povpraševanje. Skrb, ki se pojavlja v tej luči, je ta, da bi ob hitri rasti ponudbe gradbinci zanemarili kakovost svojega dela, kar bi v kombinaciji s čezmernim zadolževanjem vodilo v nasedle projekte, s čimer so se v ZDA spopadali med zadnjim zlomom nepremičninskega trga med leti 2006 in 2007 in kar je vodilo tudi do kasnejših sistemskih težav.



* Avtor Rok Gutnik, je asistent področja analiz pri Triglav Skladih