Se bodo stanovanjske nepremičnine dražile tudi v novem letu?

»Cene stanovanjskih nepremičnin so bile v prvi polovici leta v povprečju sicer še pod rekordnimi iz leta 2008, so se jim pa po pospešeni rasti v zadnjem letu že zelo približale,« v poročilu za prvo polletje letos, objavljenem decembra, ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs). Povprečna cena rabljenega stanovanja (Gurs podatkov o novih stanovanjih zaradi nizkega števila transakcij ne objavlja) je bila za šest odstotkov višja kot v drugem polletju lani in za 11 odstotkov višja kot v prvem polletju lani.

Cene rabljenih stanovanj so rasle tudi v tretjem četrtletju, kažejo podatki državnega statističnega urada, ki tako kot Gursovi temeljijo na evidenci trga nepremičnin, objavljajo pa jih četrtletno. V povprečju so bile na letni ravni višje za 15,1 odstotka. Najbolj so se zvišale cene rabljenih družinskih hiš (za 26,3 odstotka), sledile so cene rabljenih stanovanj v preostali Sloveniji (10,6 odstotka), novih stanovanj (10,1 odstotka), novih družinskih hiš (9,4 odstotka) in rabljenih stanovanj v občini Ljubljana (8,9 odstotka), kjer pa se trg na četrtletni ravni ohlaja. Cene rabljenih stanovanj so se od začetka poletja do konca septembra znižale za 1,8 odstotka, medtem ko so v Sloveniji zrasle za 1,9 odstotka oziroma 11,4 odstotka, če primerjamo podatke o cenah rabljenih hiš. Nove stanovanjske nepremičnine so se medtem podražile za kar 19 odstotkov.

Promet z nepremičninami - na trend najbolj vplivajo posli s stanovanjskimi nepremičninami, ki predstavljajo daleč največji tržni segment - pa se je letos nekoliko umiril. »Podatki o številu in vrednosti sklenjenih pogodb ter številu prodanih delov stavb in parcel kažejo, da je slovenski nepremičninski trg od leta 2015 v fazi rasti, ki pa se v zadnjem letu počasi umirja,« pravijo v Gursu.

Število poslov in njihova vrednost se je v prvem polletju letos glede na enako lansko obdobje zmanjšalo, je pa še vedno na visoki ravni. Glavna razloga za padec sta manj novih stanovanj in rast cen.

Vedno manj novih stanovanj

Delež novih stanovanj med vsemi prodanimi stanovanji se v zadnjih letih zmanjšuje. V prvi polovici letošnjega leta je znašal štiri odstotke, medtem ko je zaradi razprodaje zalog stanovanj iz v času krize nasedlih projektov še leta 2015 znašal okoli 12 odstotkov.

V prestolnici so nova stanovanja prodana, še preden so dokončana. »V Ljubljani, kjer se je z nadomestnimi gradnjami in adaptacijami starih objektov in oživljanjem v krizi zaustavljenih projektov gradbeni ciklus po krizi zagnal najprej, so se vrnili časi, ko imajo investitorji novogradnje prodane oz. rezervirane, še preden so dokončane,« pravijo v Gursu in dodajajo, da vse višje cene stanovanj v gradnji spodbujajo tudi rast cen rabljenih stanovanj.

Zbornica ob malo novih investicijah pričakuje pritisk na cene

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič pravi, da je nehvaležno napovedovati prihodnje trende. »Na načelni ravni lahko rečemo, da so cene nepremičnin odvisne predvsem od ponudbe in povpraševanja. Vsaj na stanovanjskem področju se je obstoječa ponudba že precej izčrpala, nove investicije pa so izjemno redke. Posledično bo to verjetno tudi v letu 2019 predstavljalo precejšen pritisk na povišanje cen, pri čemer večjih skokov verjetno ne gre več pričakovati,« je za STA dejal Udovič.

Dodal je, da na drugi strani lahko določeni dejavniki vplivajo tudi na povečanje ponudbe obstoječih nepremičnin. Med temi že nekaj časa izpostavljajo uvedbo davka na nepremičnine, do katerega pa v prihodnjem letu še ne bo prišlo.

Na obseg prometa nepremičnin pa poleg ponudbe in povpraševanja vpliva predvsem kupna moč prebivalstva in dostopnost ugodnih oblik financiranja. »Slednja je zaenkrat še zelo dobra, kar ravno tako povečuje pritisk na povpraševanje. Vprašanje pa je, kako dolgo bodo razmere še ugodne,« je dejal Udovič.

Banka Slovenije opozarja na tveganja za finančni sistem

Na previdnost banke opozarja Banka Slovenije, ki je že septembra 2016 bankam izdala priporočila za nepremičninski trg. V poročilu o finančni stabilnosti iz decembra letos je navedla, da tveganja, ki izhajajo iz nepremičninskega trga, naraščajo.

Cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjih dveh letih predvsem v Ljubljani, Kopru in nekaterih turističnih središčih močno narasle, navaja in dodaja, da so že primerljive s cenami iz leta 2008, a je dostopnost stanovanj še vedno boljša kot pred krizo, saj se je v tem času povečala kupna moč gospodinjstev, boljši so pa tudi posojilni pogoji.

Ocenila je, da so cene stanovanjskih nepremičnin na podlagi števila letnih plač, potrebnih za nakup povprečnega stanovanja, glede na dolgoletno povprečje še na ravnovesnih ravneh oz. so v Ljubljani postale že nekoliko precenjene, z nadaljnjim naraščanjem pa bo precenjenost vse večja. »V prihodnje se lahko neravnovesja na nepremičninskem trgu ob sedanjih gibanjih cen ter zaostajanju ponudbe za povpraševanjem, cenovno elastičnega povpraševanja in vse manjše dostopnosti stanovanj še povečajo,« je navedla centralna banka.

Ljubljanski župan napoveduje zasebne novogradnje

»Prihodnje leto se obeta dosti novogradenj, ki bodo vplivale na nižje cene nepremičnin. V kar nekaj gradbenih jamah v Ljubljani se bo namreč začela gradnja stanovanj,« je v pogovoru za časnik Delo z 22. decembra dejal ljubljanski župan Zoran Janković.

Navedel je Šumi, »ki je sicer ekskluzivna lokacija in ne bo znižala cen stanovanj«, območje Kolizeja, novo stolpnico na Kolodvorski, projekt v bližini stanovanjske soseske Belle vie v Šiški, ki ima že nekaj let potrjen občinski podrobni prostorski načrt, dva stanovanjska bloka ob Celovških dvorih, ki ju bo gradil poslovnež Izet Rastoder, na drugi strani Celovških dovorov bodo stanovanjsko naselje zgradili Slovaki, načrtuje se tudi gradnja Korotanskega naselja v Stegnah.

Poleg tega bosta okoli 750 stanovanj na Brdu zgradila republiški in mestni stanovanjski sklad, 250 stanovanj bo ljubljanski stanovanjski sklad zgradil tudi na Rakovi Jelši. Začela se bo stanovanjska gradnja Zlatarne Celje pri Ruskem carju, dve gradbišči bosta tudi na Šmartinski cesti.

»Od januarja do decembra prihodnje leto se bo začela gradnja okoli 2000 stanovanj zasebnih investitorjev, letos jih je bilo le okoli 200. Zato menim, da se bodo cene nepremičnin znižale, primerna cena bi bila od 2200 do 2300 evrov za kvadratni meter brez davka,« je dejal Janković.