Idealni čas za nakup nepremičnin?

Svoj dom si želi vse več Slovencev, v slovenskih bankah pa se že vijejo vrste bodočih lastnikov slovenskih nepremičnin, ki čakajo na uspešno odobritev hipotekarnega posojila. Je zdaj res pravi čas za nakup?

Če smo bili v preteklih letih priča bolj ali manj pesimističnemu pisanju o nepremičninskem trgu, češ da cene poznajo samo eno smer – navzdol, prodaja pa pravzaprav stoji, se je situacija v zadnjem času povsem obrnila. Ugotovitev, da je trg živahnejši, da je dogajanja veliko več in da je mišljenje večine udeležencev pozitivno, vsekakor drži. Lahko bi rekli, da se situacija bliža neki normalni ravni, kakršno poznamo v tržnih ekonomijah z daljšo tradicijo.

Prodaja urejenih nepremičnin

Če je bilo pred letom 2007 mogoče prodati skoraj vse, tudi zemljiškoknjižno neurejeno »luknjo« nekje na obrobju prestolnice, se zdaj dobro prodajajo le dejansko in pravno urejene nepremičnine, predvsem na lokacijah, ki omogočajo hiter dostop do javne infrastrukture in delovnega mesta. V prvi vrsti so to stanovanja in manjše družinske hiše v mestih ali njihovi bližini, pri čemer zanimanja niso deležne velike socialistične samogradnje, ki se prodajajo v celoti ali po delih in so za povrhu dostopne samo čez sosedovo dvorišče. Če torej ne gre za stanovanje v urejenem bloku, z urejeno etažno lastnino in operativnim upravnikom, po možnosti tudi z izvedeno energetsko sanacijo, velikega zanimanja kupcev skoraj gotovo ne bo. Podobna urejenost se pričakuje tudi pri prodaji hiš.

Analitiki in nepremičninski agenti pravijo, da je zdaj pravi čas. Tudi zato, ker naj bi nekoliko popustil kreditni krč na slovenskih bankah.

Da je zdaj menda pravi čas za nakup stanovanja, je pred kratkim razkrila ena izmed analiz Banke Slovenija, po kateri je postal slovenski trg rabljenih stanovanj podcenjen, dno je dosegel v tretjem četrtletju leta 2014. Zdaj naj bi ob predpostavki gospodarske rasti in na podlagi več kazalnikov cene nepremičnin šle le še navzgor.

Na Statističnem uradu RS ugotavljajo, da so se pri nas v tretjem četrtletju lani cene stanovanjskih nepremičnin znižale povprečno za 3,5 odstotka. Najbolj so padle cene novogradenj – za skoraj sedem odstotkov, kljub temu je bilo prodaj malo. Po drugi strani je bilo v istem obdobju prodanih 2078 rabljenih stanovanjskih nepremičnin, kar je bilo največ v zadnjih sedmih letih, čeprav se je njihova cena znižala za le 2,8 odstotka. Če razmišljate o nakupu nepremičnine v prestolnici, žal ne boste imeli razloga za veselje, saj rabljena stanovanja ohranjajo ceno oziroma so se v tretjem četrtletju lani celo podražila za dobre tri odstotke.

Cene rabljenih družinskih hiš pri nas so se v istem obdobju povprečno znižale za 9,6 odstotka, s čimer je bila dosežena nova najnižja raven cen rabljenih hiš. Padec cen se je izrazil tudi v več sklenjenih poslih.

V primeru iskanja stečajne novogradnje je za nakup precej primernejši večji investitor, ki kupi celoto, sanira vse napake in jo nato po delih prodaja končnim kupcem. Zaradi popustov, ki jih pri prodajah ponujajo stečajni upravitelji ali banke prevzemnice, je takšnim investitorjem zagotovljen pričakovan dolgoročni donos. Zato moramo pri nakupu stečajnih novogradenj upoštevati naslednji dve problematiki. Prvič, med kupci se pojavlja vprašanje, kdaj bo prodana večina stanovanjskih enot, saj bo šele takrat mogoče neko normalno upravljanje in s tem tudi bivanje. In drugič, kakšno je sploh stanje posamezne nepremičnine znotraj kompleksa ter koliko sivih las lahko povzroči sanacija očitnih ali potencialnih skritih napak.

Čakanje na pravi nepremičninski sklad

Iz zgoraj zapisanega lahko sklepamo, da je čas za nakup nepremičnine za lastne potrebe vsekakor primeren. Predvsem zaradi ugodnih cen in poceni posojil, kupovanja za nadaljnje oddajanje navadnim smrtnikom pa ne bi priporočili. To je namenjeno profesionalnim investitorjem, ki dovolj dobro vedo, kako se takim rečem streže. Navadni vlagatelji pa bodo morali počakati na pravi nepremičninski sklad, ki bo resna alternativa drugim skladom oziroma bo omogočil dobro razpršitev portfelja naložb. Nekateri nepremičninski skladi se pri nas že tržijo, a so to zgolj skladi, ki vlagajo v delnice podjetij ali drugih skladov (REIT), ki se ukvarjajo z naložbami v nepremičnine. To torej niso skladi, ki vlagajo neposredno v nepremičninske naložbe. Le tako so podvrženi splošnim borznim gibanjem, šele nato dogajanju v sami panogi.

Se  nakup nepremičnine izplača?

• DA, ker so cene nepremičnin po več letih padanja vendarle pristale na nekih dokaj realnih ravneh za naš standard, s tem pa so tudi donosi iz oddajanja postali zelo resna tema za vsakdanje pogovore;
• DA, ker so bančna posojila zgodovinsko poceni, pametni vlagatelji oziroma kupci vse bolj posegajo po najemu posojila s fiksno obrestno mero, ki omogoča dokaj netvegano načrtovanje prihodnosti;
• DA, ker alternativne naložbe, kot so depoziti na bankah, nakupi obveznic in delnic niso ravno perspektivni (obresti so skoraj zanemarljive, obvezniški in delniški trgi pa ravno v tem obdobju potrjujejo pravilo, da niso prava naložba za tiste s slabim želodcem);
• DA, ker se gospodarska slika naše države vendarle izboljšuje, s tem pa tudi gotovost zaposlitev oziroma stalnost dohodkov;
• DA, ker popolna odsotnost novogradenj daje vedeti, da bo ponudba dobrih nepremičnin sčasoma precej okrnjena, kar po pravilih pomeni novo rast cen;
• DA, ker je še vedno veliko povpraševanje po najemu.

Komentar: TRETJE OKO: Zoran Đukić, STOJA TRADE, d. o. o.

Optimizem

Stanje na nepremičninskem trgu je zelo živahno. Trg je optimističen, obresti najnižje, banke voljne financirati. Problem je majhna ponudba glede na povpraševanje. Predvidevamo rahlo rast cen zaradi prevelikega povpraševanja in zelo majhne ponudbe. Rekordno nizko je tudi število izdanih gradbenih dovoljenj za novogradnje. Mislimo, da bo največje pomanjkanje mogoče čutiti v roku dveh let.

Nepremičnina kot naložba – kaj tvegam?

• VIŠJI ZNESEK: Za nakup nepremičnine je treba odšteti večji znesek, saj vlaganje nekaj tisoč evrov, kot je to mogoče na primer pri vzajemnih skladih, v tem primeru ni mogoče.
• RAZPRŠENOST: Pri nakupu nepremičnine stavimo vse na enega konja in zanemarimo glavno pravilo vlaganja – to je razpršenost naložb.
• STROŠKI LASTNIŠTVA: Lastništvo nepremičnine je v primerjavi z drugimi naložbami veliko bolj obremenjeno z obveznostmi in stalnimi stroški obratovanja, upravljanja in vzdrževanja, ves čas pa nad njim visi grožnja nekega resnega nepremičninskega davka. Poleg tega je obdavčitev dohodkov iz oddajanja premoženja v najem zelo visoka.
• NEVARNOST PRI ODDAJI NEPREMIČNIN: Oddajanje nepremičnin v Sloveniji še vedno ni ustrezno urejeno oziroma počasni sodni mlini onemogočajo učinkovito ukrepanje proti najemnikom, ki ne spoštujejo najemnih dogovorov, kar pomeni, da je potrebno večje aktiviranje lastnika (na primer nadziranje, ali so bile najemnine poravnane in plačani stroški, ki jih je dolžan kriti najemnik). Če naložbeno nepremičnino kupujemo s posojilom, tvegamo, da bomo v primeru najemnikovega izostanka plačila najemnine, mesečne obroke posojila plačevali iz lastnih sredstev in si s tem slabšali kakovost lastnega življenja.