Pravni nasvet: Vse kar morate vedeti o davku pri prodaji nepremičnine

Nakup in prodaja nepremičnine sta pomembna pravna posla, ki morata biti izvedena z veliko mero pozornosti in pazljivosti.
Fotografija: Zbiramo najpomembnejše informacije glede prodaje nepremičnine. FOTO: Blaž Samec/Delo
Odpri galerijo
Zbiramo najpomembnejše informacije glede prodaje nepremičnine. FOTO: Blaž Samec/Delo

Pri prodaji nepremičnine je posebno pozornost potrebno nameniti plačilu davkov. Ti lahko vplivajo na določitev cene nepremičnine, brez potrdila o plačilu davka na promet nepremičnin pa ni mogoča vknjižba kupca v zemljiško knjigo kot lastnika.
 

Davek na promet nepremičnin (DPN)

 
Davčni zavezanec za plačilo DPN je prodajalec nepremičnine, davčna obveznost pa nastane takrat, ko je sklenjena pogodba o prenosu nepremičnine. V praksi je mogoč dogovor, da bo DPN ali njegov del plačal kupec, vendar mora biti to v pogodbi izrecno določeno.
 
Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine, tj. vse, kar predstavlja plačilo, ki ga je prodajalec prejel od kupca (ne nujno samo denar, temveč lahko tudi stvari, storitve ipd.).
 
Finančna uprava Republike Slovenije (Furs) ima pravico preveriti, ali prodajna cena, ki jo je davčni zavezanec navedel v napovedi davka, ustreza tržni vrednosti nepremičnine, in lahko sama ugotavlja tržno vrednost nepremičnine. Davek se plačuje po davčni stopnji v višini 2 odstotka davčne osnove.

 
Davčni zavezanec mora vložiti napoved davka v roku 15 dni od dneva nastanka davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Napovedi mora priložiti vse listine, ki so podlaga za prenos. Na podlagi davčne napovedi davčni organ izda odločbo o odmeri davka.
 
Davčni zavezanec mora davek plačati v 30 dneh po vročitvi odločbe o odmeri davka. Brez dokaza, da je bil DPN plačan, oz. da obstojijo zakonsko določeni razlogi, zaradi katerih DPN ni treba obračunati, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, kupec pa se v zemljiški knjigi ne more vknjižiti kot novi lastnik nepremičnine.
 

Davek od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine (DDK)

 
DDK spada med davke na dohodek fizičnih oseb, od katerih se plačuje dohodnina. Dohodek se ne všteva v letno davčno osnovo, temveč se obdavči ločeno (cedularno). Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, pri čemer med kapital spada tudi nepremičnina, odsvojena po 1. 1. 2002, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju.
 
V nekaterih primerih obveznosti plačila DDK ni, npr. pri odsvojitvi nepremičnine po 20 letih imetništva ali odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, v katerem je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.


Davčna osnova je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi. Za čas pridobitve šteje datum sklenitve pogodbe, na podlagi katere je oseba pridobila nepremičnino. Kadar se nepremičnina pridobi z graditvijo, ki jo izvaja zavezanec sam, se za čas pridobitve šteje datum izdaje gradbenega dovoljenja. Za čas odsvojitve šteje datum sklenitve pogodbe, na podlagi katere je oseba odsvojila nepremičnino.
 
Vrednost nepremičnine ob pridobitvi je enaka nabavni vrednosti nepremičnine, povečani za priznane stroške. Za nabavno vrednost šteje v pogodbi navedena vrednost, oz., če nepremičnina ni bila pridobljena na podlagi pogodbe, vrednost, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili.
 
Davčno priznani stroški so:

- normirani stroški v višini enega odstotka nabavne vrednosti nepremičnine;
- vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
- znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
- stroški cenitve nepremičnine v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 evrov.

Vrednost nepremičnine ob odsvojitvi je enaka prodajni vrednosti, zmanjšani za davčno priznane stroške. Za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje v pogodbi navedena vrednost nepremičnine oz. primerljiva tržna cena nepremičnine ob odsvojitvi.


Davčno priznani stroški so:

-normirani stroški v višini vrednosti kapitala ob odsvojitvi;
- znesek davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine;
- stroški cenitve nepremičnine v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 evrov.  

Od dohodka iz kapitala se dohodnina izračuna in plača po stopnji 27,5 odstotka davčne osnove in šteje kot dokončen davek. Stopnja dohodnine se znižuje vsakih pet let imetništva kapitala in znaša po dopolnjenih petih letih imetništva kapitala 20 odstotkov, desetih letih 15 odsotkov, petnajstih letih 10 odstotkov, po dopolnjenih 20 letih pa je odsvojitev nepremičnine prosta plačila DDK.
 
Davčni zavezanec mora napoved za odmero dohodnine od DDK vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži. Na podlagi vložene napovedi FURS izda odločbo o odmeri davka.

Več iz te teme:

Več iz rubrike

Komentarji: