Poslovnih nepremičnin primanjkuje, na obzorju pa nič novega

Cene za najem poslovnih nepremičnin (graf) se še zdaleč niso tako podražile, kot so se cene stanovanjskih nepremičnin. To pa je tudi razlog, da se investitorji manj pogosto odločajo za nakup ali gradnjo poslovnih prostorov, pa čeprav teh primanjkuje – predvsem pisarn in logističnih objektov.

Mesečne najemnine za poslovne prostore so se v Ljubljani v letu 2018 dvignile za približno en evro na kvadratni meter oziroma za deset odstotkov. »To nakazuje, da cene poslovnih nepremičnin z zamikom sledijo rasti cen stanovanjskih nepremičnin. Enak trend je možno zaslediti v Mariboru, kjer so se mesečne najemnine pisarn v istem obdobju prav tako dvignile za približno deset odstotkov,« navaja poročilo podjetja RMC, poslovne nepremičnine. Oglaševane cene so sicer še višje, ponudbe pa je manj v primerjavi z letom 2017 tako v Ljubljani kot tudi v Mariboru.

V povprečju se oglašuje okoli dvakrat več prostorov za oddajo, kot se jih letno odda v najem. Čeprav bi iz tega lahko sklepali, da je pisarn več, kot je povpraševanja, pa po besedah direktorja RMC Borisa Tume ni tako. »Preveč je predvsem starejših pisarniških prostorov. V Ljubljani še vedno primanjkuje sodobnih pisarniških prostorov po zmernih cenah na dobro dostopnih lokacijah.«


Kot pojasnjuje sogovornik, se oglašujejo le stari pisarniški prostori, recimo v Delovi stolpnici, ki zaradi visokih stroškov upravljanja ni zaželena, primanjkuje pa ji tudi parkirnih prostorov. To je problem tudi drugih lokacij s pisarnami. »Ko se pogovarjamo z najemniki, si vsi želijo novejše prostore z nizkimi stroški, za kar so pripravljeni plačati nekje do 12 evrov na kvadratni meter, vključena pa morajo biti tudi parkirišča. Povpraševanje po takšni ponudbi je ogromno, a investitorji tega očitno ne zaznavajo.«

Razloge sogovornik vidi v tem, da se investitorji zaradi višjih doseženih cen na trgu raje osredotočajo na stanovanja in morda hotele. »Pri tujih investitorjih je zadnja leta trend nakupa objektov, ki so že oddani v najem, s čimer si zagotavljajo fiksen denarni tok. To je v Sloveniji problem, ker takšnih objektov ni, oziroma so objekti lastniško razdeljeni med več deset lastnikov. Skladi pa si želijo biti edini lastnik, zaradi česar so taki posli pri nas redko prisotni. So pa priložnost prepoznali KD Skladi, ki so kupili dva pisarniška objekta,« pojasnjuje Tuma, ki meni, da je za investitorje vsekakor smiselna investicija v sodobne pisarniške prostore.

Vrednost gradbenih del se bo znižala

A žal vsaj glede na podatke o izdanih delovnih dovoljenjih novih projektov na področju poslovnih nepremičnin v tem letu ne gre pričakovati. Leto 2016 je bilo na trgu poslovnih nepremičnin v znamenju načrtovanja projektov. Število izdanih gradbenih dovoljenj se je namreč v primerjavi z letom 2015 povečalo za kar 68 odstotkov, kaže analiza podjetja RMC, opravljena na podlagi podatkov Sursa v letu 2019. Število izdanih gradbenih dovoljenj se je v letu 2018 zmanjšalo za 7,8 odstotka, število gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe pa se je med tem povečalo za 11,8 odstotka.

Ker so v lanskem letu investitorji več gradili, kot pa načrtovali, je razumljivo, da se je vrednost gradbenih del poslovnih stavb povečala za kar 19,1 odstotka. Nekatere izmed največjih poslov, ki so prispevali k občutnemu povečanju vrednosti gradbenih del, objavljamo v grafu. »Zaradi zmanjšanja izdanih dovoljenj v letu 2018 pa v naslednjih letih lahko pričakujemo nižjo rast vrednosti gradbenih del,« pojasnjujejo pri RMC.

 

Kripto denar vstopil na trg poslovnih zgradb

Leto 2018 pa ni bilo pestro le glede dokončanih gradbenih del, ampak tudi glede preprodaje. Največje transakcije so se zgodile na področju trgovskih centrov. Kot navaja poročilo RMC, izstopa transakcija nakupa desetih Mercatorjevih nakupovalnih centrov po načelu »sale&lease back« s strani družbe Supernova Holding za ceno 116 milijonov evrov. Sledita nakupa osmih nakupovalnih centrov s strani skupine Immofinanz in nakup nakupovalnega centra Arcadia s strani KD Skladov.

Slovenski nepremičninski skladi s KD Skladi na čelu so se zagotovo podpisali pod leto 2018 kot glavni akterji na trgu poslovnih nepremičnin. Investirali so namreč v največ investicijskih nepremičnin, kupili so dva pisarniška objekta in že omenjeni trgovinski center v Domžalah. Na trgu so se kot pomembni investitorji prvič pojavila tudi tehnološka in kripto podjetja (Mlado, Brtprule, Nakamoto), ki so svoje presežke vlagala v nepremičnine.

»Hit leta so bili tudi nakupi večjih parkirnih hiš v Ljubljani in Mariboru. Pomembni investitorji so bila tudi podjetja s tujim lastništvom (Supernova Holding, Immofinanz, Elements Skladi, List Slopark, Corwin, Cubo Golf), ki so pretežno vlagala v investicijske nepremičnine in manj v razvojne projekte,« navaja poročilo.

Da je bilo preteklo leto veliko bolj aktivno v izvedbi in manj v načrtih, kaže tudi dejstvo, da je bilo investicij v nakup zemljišč za razvoj novih projektov razmeroma malo. Prodala so se le štiri, tri v Ljubljani in eden na Brniku. »Kar nekaj podjetij pa je sicer kupovalo nepremičnine, predvsem industrijske, za lastne potrebe oz. svojo osnovno dejavnost, npr. LTH Castings/Ulitki, Geaprodukt, Gorenje ipd. Največja zabeležena transakcija stanovanjske hiše pa je bila prodaja stanovanjske hiše na Golovcu za ceno preko 3 milijone evrov,« navajajo pri RMC.

Trgovine v Ljubljani tudi do 100 evrov na kvadratni meter

Podobne razmere vladajo na trgu trgovinskih prostorov. Trg trgovinskih nepremičnin po navedbah poročila podjetja S-Invest že nekaj let nekoliko stagnira. Preostanki Pramerice so bile leta 2015 prodani Revetas Capitalu. Nakupovalni center Planet Tuš v Kopru je bil prodan južno-afriškemu Greenbayju leta 2016. QLandia, ki je pomemben del regionalnih nakupovalnih centrov, je bila s portfeljem prodana podjetju Lone Star leta 2016. Lone Star trenutno trži portfelj naprej. Mercator, največji slovenski trgovec s hrano, je prodal svoj portfelj nepremičnin, ki jih sedaj najema nazaj. Prezadolžen Tuš bo moral odprodajati lastnino, zato pri S-Invest menijo, da bodo nepremičnine iz njihovega portfelja kmalu na trgu. Merkur dominira na trgu orodja in bele tehnike, Baumax je zapustil slovenski trg, Ikea pa bo v BTC zgradila 50.000 kvadrantih metrov veliko trgovino, še navaja poročilo.


Za investitorje po mnenju S-Invest kaj drugega kot Ljubljana, ki ima edina več kot 100.000 prebivalcev, v trgovinski dejavnosti ni zanimivo, a tudi Ljubljana ni ravno vroča točka. »Polovico obstoječih nakupovalnih površin predstavlja BTC, ki ima težave s parkirnimi mesti. Štirje projekti nakupovalnih centrov pa so že nekaj časa v mirovanju – Stožice, Emonika, Šiška in povečanje nakupovalnega centra na Rudniku. V Šiški se po težavah s pridobivanjem gradbenega dovoljenja naslednje leto sedaj obeta otvoritev Aleje, nakupovalnega centra na 32.000 kvadratnih metrih, kjer bo 80 najprepoznavnejših blagovnih znamk. Tudi na Rudniku so že pridobili gradbeno dovoljenje za širitev Supernove in parkirne hiše. V centru mesta pa bo nekaj novih nakupovalnih površin prinesla stavba Šumi, navaja njihovo poročilo, ki pravi tudi, da v Sloveniji ni niti enega tovarniškega »outleta«, saj je italijanska Palmanova od Ljubljane oddaljena le 90 minut vožnje, s čimer zadovoljuje tudi slovenske potrošnike.
Kljub temu je po besedah sogovornikov z nepremičninskega trga povpraševanje po trgovskih prostorih veliko, o tem pa poroča tudi S-Invest. Glede na njihovo analizo naj bi se za trgovske prostore v Ljubljani zanimalo nekaj večjih svetovnih trgovcev, a ne najdejo primerne lokacije, ker je vse že oddano ali pa premajhno.

Obseg novih najemnih poslov trgovskih prostorov v Ljubljani tako ostaja stabilen. Najemnine so pričakovano najvišje za manjše prostore v večjih nakupovalnih središčih in v starem mestnem jedru Ljubljane, kjer lahko dosežejo tudi ceno 100, v Mariboru pa do največ 50 evrov na kvadratni meter, kaže poročilo RMC. Intenzivneje se oglašujejo trgovski prostori na slabših lokacijah, ki se težje oddajo v najem – zato so povprečne oglaševane najemnine nižje od dejansko doseženih.

Maribor bolj zanimiv

Cene za nakup industrijskih prostorov so se tako v Ljubljani kot tudi v Mariboru nekoliko zvišale. Zaradi bistveno nižjih cen – kar za trikrat – je v Mariboru promet z industrijskimi prostori večji kot v Ljubljani, kjer še vedno primanjkuje sodobnih logističnih kapacitet. Število oglasov in oglaševana površina industrijskih prostorov sta se v letu 2018 občutno zmanjšala, sočasno pa so oglaševane cene višje. Podobno kot v segmentu pisarniških prostorov pa se je obseg oddaj industrijskih prostorov v letu 2018 v Ljubljani zmanjšal, v Mariboru pa nekoliko povečal, kaže analiza RMC. Zaradi ugodnih cen najemni trg industrijskih nepremičnin v Mariboru ostaja večji kot ljubljanski. V Ljubljani ponudba industrijskih prostorov še naprej močno presega povpraševanje, saj se oglašuje trikrat več industrijskih površin, kot se jih letno odda, v Mariboru pa je situacija ravno obratna. Oglašuje se bistveno manj industrijskih nepremičnin, kot se jih letno odda v najem. V Ljubljani ostajajo oglaševane cene skoraj nespremenjene, v Mariboru pa je povprečna oglaševana najemnina v letu 2018 nekoliko nižja.